非魚論市——拆解還息不還本(上)

        在農曆新年前後,武漢肺炎疫情愈趨嚴峻,澳門銀行公會在假期後宣佈,各會員銀行可與客戶共渡時艱,按揭客戶可申請六個月寬限,只「還息不還本」。

  本港部份銀行其後亦宣佈跟隨,符合特定條款的客戶可自行申請。主要是從事受疫情影響的行業,或因疫情而受隔離人士,但必須在過去要有良好還款紀錄。筆者收到不少客戶查詢,主要是擔心全期供款利率會否大增。

  不少人都植根一個想法:「按揭供款早期還的都是利息,假如轉按或賣樓,早期所供的款項都白花了。」但當深入了解按揭的原理,遇到任何問題都可迎刃而解。

  假設借取100萬元按揭,以現時按揭利率2.5厘,供款30年計算,每月供款是3951元。第一個月的供款中有2083元屬於按揭利息,剛剛超過供款一半(在2.15厘按息的年代,利息佔供款少於一半),其餘供款是用作清還本金。其後因息隨本減,還本所佔比率將愈來愈高。將來在贖回按揭時(賣樓、轉按或用現金提早清還也好),期間清還的本金,已從債項中抵銷而不是白費了。

  按揭供款的利息部份與尚餘年期無關,只須將當月所欠的本金乘上按揭利率,即是100萬元x2.5厘/12個月,便得出上述的2083元。隨後每月利息也一樣,例如上月還了一萬元本金,新一個月利息便是99萬元x2.5厘/12個月,即2063元。

  至於計算清還的本金部份就複雜得多,原則是還的本金愈多,供款年期便愈短。當中重點是每月還款一定不能少於衍生的利息,否則便形成利疊利情況,永世也還不清。

  明白以上道理後,「還息不還本」計劃的每月供款就變得簡單,就是將上述供款免去本金部份,如當月尚欠100萬元,按息2.5厘的話,便只須月供2083元。

  由於沒有清還任何本金,所以下一個月仍要供同樣利息,直至寬免期完結。

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星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚

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