非魚論市——拆解還息不還本(下)

  了解按息開支計算方法後,便能理解銀行所批的還息不還本計劃,究竟能幫客戶多少。

  假設客戶剩下300期(25年),400萬元按揭欠款、按揭利率是2.15厘,原本每月供款是17248元。假如申請還息不還本寬限,每月只需要繳付7167元,供款減少10081元,六個月的寬免還本期,總共減少60487元。有些評論形容這筆減少的供款為「節省開支」,筆者並不認同,這計劃只是在眼前數個月少還本金,將來仍需要歸還,並不是真正節省開支。因此比較正確理解是「暫時減低供款壓力」。相反,延遲還款將衍生利息開支,與銀行最終批出的條款有關,暫時預計條款有二。

  第一,供款期在寬免期後順延:當完成六個月寬免期後,再重新供300期。假如屆時利率不變,從新開始供款時的每月供款將一樣是17248元。由於該300期供款與年期與之前一樣,整筆貸款花費只多了該六個月利息,即4.3萬元。

  第二,總供款期不因寬免期而延長:當完成六個月寬免期後,只剩下294期。由於要在294期內追上300期供款,如利率不變,屆時每月供款將升至17514元。當把4.3萬元寬免期利息開支計算在內後,相對於不申請寬免期,這計劃總供款增加17723元。

  假如銀行有提供兩個計劃給客戶選擇,在Mortgage link的賺息理念下,客戶應選擇第一種方法。因為少供的資金可放在銀行賺取利息,以抵銷增加的按揭利息開支,實際利息開支沒有因而增加。

  就已公佈細則的銀行來看,除了對申請人本身是否受疫情影響外,也對抵押品質素作出限制。一般來說,資助房屋、有二按或Staff plan等,都不在考慮之列。

  除此之外,銀行也可能就未完成罰息期的按揭客戶,採取延長罰息期措施,或在批出寬免期時加上罰息條款,客戶宜向有關銀行查詢後再作決定。

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子非魚


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