非魚論市——2019/20報稅攻略(十一)

  無論是自住或收租物業,如想申報物業按揭利息開支,便一定要在個別人士報稅表(BIR60)的第7部內申報。要注意的是,該利息開支必須是購入單位時,借取的按揭所衍生利息。假如曾經加按,便只能扣除加按前貸款所佔利息部份,例如加按前欠款200萬元,加按後總共欠300萬元,便只能扣除新按利息中的三分之二。

  出租物業利息開支在第7.2部申報,如屬聯名物業,須在各自的BIR60申報自行支付的利息開支,但並不一定跟足業權比率。例如兩人各佔一半業權,A在買入時付樓價50%現金,B付10%現金,並以借款人身份,向銀行借取40%餘額,並負擔按揭供款。在申報利息開支時,B可申報全部開支,A便不能作出申報。出租物業利息開支並沒有扣稅年度上限,年度金額上限是上一篇所述的應評稅淨值(租金減開支後八折),即不能扣突個人入息稅內的其他入息。

  居所貸款利息開支在第7.3部申報,納稅人只能將一間用作主要居所的物業申報利息開支。由於稅局不會接受兩夫妻各申報一間居所的按揭利息,所以已婚人士只能選定一所住宅作為主要居所。現時每年扣除上限是10萬元,即超過四百萬按揭金額才會用盡限額。

  有些人會認為,當幾年後人工增加,進入較高稅階時才開始申報居所貸款利息開支,但筆者認為其他因素更值得考慮。首先,隨著息隨本減,每年帳面利息開支會一直減少。以500萬元貸款額,30年按揭,2.5%利率計,8年後尚欠本金已清還至400萬元,開始未能用盡限額。其次,假設3萬元入息時處於10%稅階頂,10萬元利息即慳8000元稅,與將來5萬元入息處於17%稅階時慳1.7萬元稅,前者的8000元對生活影響較大。

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子非魚


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