非魚論市——授權書與逆權侵佔

  當簽了授權書給別人代為管理物業,長遠會否被人逆權侵佔呢?如想提出逆權侵佔私人土地(或物業),須證明不少於連續12年佔據該土地。佔用人需要證明自己惡意侵佔土地,原業權人並無提出反對。另外亦需要證明佔用人有履行作為業主責任,例如繳付差餉、地租、管理費及維修費等。

  例如某單位業主與租客在14年前簽了兩年租約,每月租金3000元,並由租客繳付差餉、地租、管理費及維修費等。在兩年租約期滿後,租客一直沒有與業主聯絡,繳付3000元租金及自行負責其他費用至今。今年剛剛在「租約期滿」起計過了12年,租客想以沒有租約下佔用單位12年為由,申請逆權侵佔該單位。

  由於本例子租客期間有繼續繳付租金,即從未明確向業主顯示惡意侵佔業權意圖,因此不會有任何勝算。相反,如租客連續12年沒交租,並且多次聯絡業主,甚至登報尋人不果,成功逆權侵佔機會就大很多了。

  引申到授權書情況,業主授權他人管理物業,獲授權人只是依據授權書內容代業主行使權利,獲授權人並不會被認定為惡意侵佔業權。當然假如獲授權人能證明在期間惡意不遵守授權書內容,亦可能獲考慮具有侵佔業權意圖。

  因此如希望授權別人長期代為管理單位,應在授權書內加入一些通知或過數機制。例如代收租的話,須定期(譬如每年一次)將租金轉交業主,當業主發現獲授權人違反條款時,應作出書面追討並保留記錄。在逆權侵佔案件中,業主方曾對侵佔人行為提出反對,便可視為繼續保有業權,有關惡意佔用時間便會重新計算。

  把授權書到註查冊上亦是一個理想做法,法庭收到逆權侵佔申請時,必定見到有關授權書,而向申請人要求提交有關授權已失效證據。http://starpnews.com/

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