非魚論市——新樓數期較彈性(二)

  假如目標單位樓價在1000萬元或以下,可以考慮申請去年11月實施的高成數按揭計劃(俗稱林鄭plan),不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭,即是一手樓以建期上會或二手樓。原有600萬元以下物業借最高八成的高成數按揭,仍然適用於即供計劃。

  自林鄭plan推出後,二手巿場活躍了一段短時間,畢竟按揭成數雖然放寬了,但800萬元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120萬,也不是一時三刻能籌集得到,樓價上到1000萬元,更需要約250萬元洗費。一手盤在避開傳統聖誕、農曆新年淡季後遇上疫情爆發,在近兩三個月才開始活躍。

  較早期的一手盤,即使買家選用建期計劃,往往也需要在兩、三個月內,支付約20%樓價的補付訂金。近期的大型樓盤,建期計劃所需的早期訂金,只是樓價10%,其餘尾數只需於收樓前支付,買家有約兩年時間,輕鬆籌集首期尾數。

  對於換樓客來說,以一手樓為換樓目標,可以享有各種好處。首先,如選用較遠期樓花的建期計劃,當手上資金足以支付臨時訂金5%及印花稅,賣樓籌尾數時間便相當足夠,也可以看着目標收樓日,而將原有物業善價而沽。不過假如是同一業主的話,以先買後賣形式樓換樓,新買物業需付15%從價印花稅,待出售原有唯一住宅後,才可以申請退回印花稅差額。

  部份換樓客可能因資金不足,而選擇先賣後買,除了可節省印花稅開支外,還可以取到售樓所得的訂金,甚至尾數來支付新樓洗費。要注意的是,現時一般樓宇交易,地產代理都建議把訂金交由律師樓托管,直至交易完成才交到賣方手上,換樓客需注意合約細則,以免抽中新樓反而大失預算。另外,上一篇提及的一、二手樓支付訂金尾數及印花稅期限大有不同,換樓客也宜把日子預算得鬆動一點。

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子非魚


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