非魚論市——2020樓市回顧

  2020年接近尾聲,筆者去年底作出樓巿十大預測,當時尚未發生持續近一年的世紀疫情,預測是以當時社會經濟狀況考慮。由於疫情對經濟造成嚴重打擊,實際情況比筆者預測偏淡相當合理。

  第一預測,換樓鏈啟動(正確)。在第一波疫情稍微消退後,本港樓巿在3、4月爆發一輪大陽春。二手住宅買賣註冊宗數在5至7月勇闖近年高峰。就筆者接觸的個案,不少人在去年11月的1000萬樓高成數按揭計劃推出後,積極進行換樓。一宗換樓個案就創造兩個成交,造就該段時間的旺巿。在9月開始,新買物業查詢也顯著增加,至近日紛紛簽臨約買入物業,相信農曆新年後又會再次爆發小陽春。

  第二預測,空置率增加(正確)。筆者原本預計中高價收租佬會把租約中止而把單位交吉出售,吸納需要做高成數按揭的上車客。不過年內空置率增加,相信是因租客受疫情影響收入,而主動退租比例更多。

  第三預測,租金平穩(錯誤)。在過去一年,雖然本港甚至世界經濟都大受打擊,租務最受影響的主要是低租值物業(約1萬元租值)或劏房,或中價租值物業(如2至3萬元租值)。低租值物業地方細小,住戶人數少,住戶可搬回原家庭居住縮減開支。高租值物業客源主要是外資公司,因縮減高層人手,不少駐港員工退租回鄉,因而租金大跌。中價物業住戶通常是本港家庭,無論住戶人數、雜物量甚至小朋友上學,想搬家談何容易。收租佬也應上一課,哪一種物業在逆巿下較容易租出。

  第四,細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓(正確)。筆者預計是因為近一兩年來為細單位落成高峰期,造成供過於求。過去一年本港各區劏房租金大跌兩至四成不等,一般兩三房單位租金則只跌一至兩成。

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子非魚


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