非魚論市——新盤升值轉按反愁?

  2019年特首《施政報告》,將按揭保險推展至600萬元以上住宅(「林鄭Plan」),即樓價900萬元最高借八至九成、1000萬以下最高借八成。新買單位可享此Plan外,轉按也適用於新計劃,不過就有要符合三大條件:第一,已取得入伙紙(即已收樓);第二,不能套現;第三,估價必須低於1000萬元。

  筆者近日接獲一批新盤轉按查詢,業主們大約在2018年左右購入新樓,並於近日收樓。這段期間樓價錄得可觀升幅,原本可喜可賀,但筆者反而要為該批業主擔憂。

  該批物業相當抵買,平均呎價約1.4萬元。一間700方呎三房單位不足1000萬元,呎價稍貴的500方呎兩房單位,也只售800萬元左右。這批查詢客戶當時選用發展商一、二按即供計劃,頭三年的低息蜜月期即將屆滿,現時想用「林鄭Plan」轉按至傳統銀行節省利息。這批客戶了解到不能套現,但希望轉按以節省利息,現時最大問題反而是估價方面。

  筆者翻查附近同區類近質素屋苑二手成交,呎價比上述單位貴約兩三成,如果銀行以此為準,上述以約1000萬元購買三房單位的業主,估價定必遠超1000萬元;而800萬元的兩房單位,估價亦直逼1000萬元。當估價升穿1000萬元,就不能再以「林鄭Plan」轉按。以當時購買1000萬元單位借八成發展商一按個案為例,欠款約740萬元,未能申請按揭保險的話,樓價便要升至1480萬元,才能以五成轉按;如估價在1000萬至1480萬元之間,便需要補錢轉按,形成兩難局面。

  就以上較貼近臨界點個案,筆者奉勸業主們在收樓後第一時間申請轉按。趕及本身屋苑未出現第一宗二手成交前,希望銀行能以較貼當初買入價作估價,幫客戶申請按揭保險轉按到銀行。

星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚


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