非魚論市——資產按揭(一)

  在2019年高成數按揭範圍放寬至1000萬元住宅(林鄭Plan),雖說重燃了中產以千萬樓上車的希望,但以1000萬元住宅、八成按揭計,首期、印花稅及雜費共需近250萬元,並非一個小數目。

  早兩年有報道指本港居於自置物業並且沒有按揭貸款的住戶比例高達65%,而且有關比率有上升的趨勢。

  根據金管局規定,以資產水平為基準,最高可以申請4成按揭。可計算為資產的包括現金、外幣和定期存款(以面值計算);股票、債券和基金(以估值計算)及;物業(以估值一半計算)。將以上資產減去所有債務後的資產淨值高於擬貸款額方為及格。

  已供滿物業的業主多數已屆退休之齡,供款年期較短。譬如以常見的75減業主年齡的最高供款年期計,60歲的業主便只能分15年攤還按揭。假如以入息水平計算壓測,個人入息需要比可申請30年按揭的年輕人高出約45%。

  直接以物業價值作為資產水平申請按揭就容易得多,無論供款年期多少,都只考慮申請人的資產淨值及物業價值計算貸款額。如供款年期愈短,申請人的每月還款金額就會愈高,供款壓力愈大。

  另外,資產按揭所需的文件相當少。一個沒有債務的現契業主,只需提交身份證、住址證明及常用的一個銀行戶口紀錄便足以申請按揭,批核時間亦比入息水平按揭快一倍。資產按最大的好處是業主一人上會借款,省卻了互相作為對方擔保的麻煩。因為當擔保了一個物業按揭,再申請另一按揭時,壓測收緊之餘,還要把所擔保物業的按揭供款計算一次,反成了新按揭的負累。當然,資產按亦有一些限制,下期再續。

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