非魚論市——資產按揭(二)

  一位除了現契物業外沒有其他資產、也沒有債務的按揭申請人,他的資產淨值便是物業價值的一半。如申請資產按揭規定的四成按揭上限,理應順利通過批核。不過只有小部份銀行以這種最寬鬆方法計算,直接批出四成按揭。大多數銀行會採用較嚴謹方法,即使申請人當時沒有債務或按揭,但將來提取貸款後便負上債務,審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。上述申請人持有的資產值是樓價50%,當申請等值樓價25%貸款額時,便剛好達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點,如想再申請更多貸款,便需要提交其他資產證明。

  有客戶認為沒理由把「未來負債」計算在內。其實想深一層,常見的入息水平按揭,銀行也是以申請人將來的按揭每月供款額,來評估申請人的還款能力。在審批資產按揭時,銀行將擬貸款額計算成債務就變得合理了。

  筆者認為以擬抵押物業作為資產的一部份,是一個相當大膽的做法。假如申請人本身沒有收入,當提取按揭後如何還款呢?如果他把套現的資金全數用作投資,該項投資的回報率必須高於按揭利率,才可達至收支平衡。當考慮到要保留部份資金用作周轉,套現的資金可用作投資比率便要減少,從而需要找尋一個更高回報的投資項目才行。

  不少銀行近期都收緊資產按揭的審批,有些銀行調高利率,也有銀行要求申請人提交最少可用作24個月供款的資金證明,甚至有銀行不再考慮把擬抵押的物業,作為資產計算。

  至於原本有按揭的物業,無論是上述較寬鬆或嚴謹的銀行,批核時都會把現有按揭貸款額計算在內,平衡點亦是以上述25%按揭的Magic number,即是如沒其他資產,當原按揭金額超過樓價25%時,便無法不補錢下轉按了。

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子非魚


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