專欄

非魚論市——資產按揭（三）

非魚論市 - 子非魚 2021-02-16 列印

　　申請新買物業也可以嘗試用資產水平計算，不過採用此方法的人少之又少。最主要的原因是一般人儲夠首期便會買樓，鮮有儲到足以通過資產按審批條件才上車。

　　想以資產水平申請按揭買樓，申請人必須證明過去半年內持有足以全數付款買入物業的資金，即是如買1000萬元樓就要有大約1050萬元資金，足以支付首期、印花稅及雜費等，銀行就可以直接批出4成按揭。

入息水平申按揭最高六成

　　有些人可能想，有入息也有資產，可否兩者混合來申請按揭？

　　這答案是否定的，入息按揭的成數上限與資產按揭完全不同。譬如購買800萬元住宅，以入息水平申請，最高可以借取6成按揭，假如申請按揭保險，更可以上調至最高9成。假如以資產水平申請按揭，無論樓價多少，最高也只能申請4成按揭，並且無法申請按揭保險以提高成數。因此，如想計算入息又想計算資產的話，銀行就連應採用那種按揭成數上限也無法定奪了。

　　不過，假如申請人的資產可以產生收入，例如常見的租金收入可計算作入息，有些銀行甚至可以把股票或債券的派息當作收入。假如屬新買個案，買家必須證明毋須動用該批股票或債券仍有足夠資金找樓價尾數才可。

股票債券派息或可當收入

　　筆者曾以較常見的銀行股、公用股為例向銀行查詢，得出的結果也相當令人失望。假如有現值1000萬元的上述類別股票，銀行以自己的方法估價及計算派息後，只當作每年派息約20萬元。以20萬元年收入計算，30年按揭，壓測下只借到約175萬元按揭而已。如想依靠這類收入來申請入息按亦要面對銀行估值的變數，只能作錦上添花借多一點的選擇。

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