非魚論市——高成數按揭樓換樓(三)

  過去十多年,樓巿經歷一個大升浪,加上2019年底放寬按揭保險的樓價上限至1000萬元物業,不少人可以憑加按或甩名兼加按原有物業,便可套出首期購買更大單位,「樓換樓」計劃進化為「樓生樓」計劃。

  假如是甩名後另一半再買的情況,情況就如樓換樓情況一樣,必須待甩名物業完成交易,才能回復按揭申請的「首置」身份。

  無論是把原物業甩名或加按套現後,以擔保人身份幫另一半上會,就有許多細節需要留意。譬如丈夫把物業甩名或加按,把資金給太太做首期(或相反),太太沒有物業也沒有按揭,即使符合「首置」規定,也不一定成功獲批按揭保險。由於按揭保險並不接受兩夫妻分開居住,譬如丈夫物業質素遠超太太新購物業,就難以說服兩人將遷入新居,而很大機會遭拒保。

  當抵押人、借款人或擔保人任何一人有其他按揭時,按揭成數要扣減一成。雖然申請按揭保險,仍然可以根據樓價範圍借取最高成數按揭,譬如1000萬元住宅仍可借最高八成按揭,但就有幾項收緊。

  第一,有其他按揭的申請人,須扣減一成按揭,即是當購買800萬元住宅申請五成以上按揭,或1000萬元住宅申請四成以上按揭,就需要申請按揭保險。

  第二,按揭保險費將調升,譬如九成按揭,保費率將由5%調升至5.29%。

  第三,有其他按揭的申請人,如申請不超過七成按揭,供款與入息比率及壓力測試要收緊10%至40/50,如申請超過七成按揭還要額外再收緊5%至35/45。譬如購買1000萬元住宅申請30年八成按揭,沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元(「免壓測」下更可低至64000元)。

  有其他按揭的申請人,申請上述800萬元按揭入息要求將是101000元,加上他原本的另一按揭,譬如尚欠300萬元30年按揭,總入息要求便是139000元了。

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子非魚


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