非魚論市——高成數按揭樓換樓(四)

  除了前文所述的成數或供款能力測試收緊外,按揭保險對於「自住」或「何人入住」要求也比銀行為高。

  按揭保險不會接受兩夫妻分開住,也不會接受將擬按揭單位給「申請人以外的家人居住」。例如父母買樓給子女居住,但子女沒有入息,或子女買樓給父母居住,但父母沒有入息,如申請一般成數按揭,銀行仍可當自住用途處理。當申請高成數按揭時,這類個案就相當大機會遭拒絕。

  假如買家入息較低,需要另找家人幫手上會,一般人會籠統理解這些「幫手」為擔保人,在按揭申請而言,買家一般屬抵押人兼借款人,這些非買家的幫手為聯名借款人或擔保人。一般來說,所有借款人的入息,起碼要足夠支付每月供款,其餘的人才可以擔保人身份幫手。

  例如借款400萬元,以30年,2.5厘息計,每月供款約16000元,壓力測試下每月入息需要約38000元。如果買家本人每月入息只有12000元,找來入息30000元的哥哥幫手,哥哥便不能作為擔保人,而是要以聯名借款人身份上會。

  如果只以一般成數上會,銀行連把按揭單位給「申請人以外的家人居住」都可以接受,上述弟弟買樓,哥哥做聯名借款人的情況當然也會接受。

  不過如果申請高成數按揭就要特別留意,雖然弟弟作為買家兼借款人,符合購入單位作自住規定,但按揭保險批核時,亦會考慮作為聯名借款人的哥哥會否入住該單位。

  假如哥哥已婚、或本身有另一質素遠超弟弟新購單位的住宅、或哥哥本身是公屋戶主、或住在公務員宿舍無意遷出,便難以說服按揭保險公司,哥哥將遷入新購單位與弟弟同住。幸好現時巿面上常用的按揭保險公司有兩間,其中一間對於「借款人將住在擬按揭單位」要求相對寬鬆,仍有機會批核按揭保險。

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子非魚


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