非魚論市——投資回報率(一)

  投資之路五花八門,在討論區不乏股票與物業投資爭論。一個普通投資者,購買股票鮮有借「孖展」投資,也鮮有購買幾百萬元股票,但購買住宅物業多數會借取按揭,物業價值也最少幾百萬元,兩者「入場費」已差天共地。

  投資股票最大優勢是手續費較少及流動性高,但由於這兩個優勢,不少人也會在短時間內買賣獲利或止蝕,導致股票巿場波動較大。現時購買住宅,除了幾個%從價印花稅外,還有鎖三年的額外印花稅,要按月甚至年度計算才見有較大波幅。

  在計算回報率時,有幾個因素會影響結果,大致上可分為三種:表面回報率,即計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。由於買入或賣出價格,相當視乎巿場走勢和眼光,筆者計算時暫不將買賣利潤計算在內,而只以派息租金計算。

  表面回報率是沒有考慮買入手續費及持有期間開支的回報率,用於股票即是只計算股息除以買入價;用於物業即只計算租金除以買入價。

  計算開支後的回報率時,會把回報減去恆常開支,例如股票要減去派息手續費,物業租金收入就要減去差餉、地租及管理費甚至物業稅等。至於一次性費用例如印花稅及佣金等,可考慮加在買入價內。

  買股票有人會借「孖展」,買樓常見的是借「按揭」,簡單來說,給一半本金買十足資產,槓桿就是兩倍。在計算槓桿後回報率時,有人會簡單地把上述的表面回報率,乘以槓桿比率計算。但是由於當中包括借貸,其中利息也需要計算,買樓近期利息大約是1.5厘,租金回報假設是3.2厘,未計算其他開支時,以四成按揭計算,回報率是(3.2%-1.5%x40%)/60%=4.3%。由於這種方法牽涉到利息成本,理應把其他成本也計算進去而變得複雜,筆者鮮有採用這個方法計算回報率。

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子非魚


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