非魚論市——投資回報率(二)

  正所謂「同人唔同命」,物業投資亦如是,不同價碼、地區或種類的物業,租金回報率都大有不同。

  以價碼來說,比如手上有1200萬元,眼前可選擇買3個400萬元單位,各收1萬元租,或者買一個1200萬元單位,收3萬元租。在租金回報率相同情況下,相信大部份人都會選擇買一個1200萬元單位,收3萬元租,因為管理比較容易。

  但進一步想,有人會因較易管理而接受較低的回報率,選擇買一個1200萬元單位,只收到2.6萬元租樓,而不選擇買3個400萬元單位,各收1萬元租。當租金回報率低至到某一個位置時,投資者才會寧麻煩一點,買幾個細單位收多點租。這個例子就解釋了,為何大單位租金回報率較低。

  有些地區的租金回報率較高,有些地區較低。筆者觀察到,工作人口比率較高的地區,租金回報率往往較高。

  以租客心態來看,往返公司的通勤時間及交通費也是成本,但沒人會保證未來幾十年打同一份工,因此購買鄰近公司的居所,必要性並不太高,反而會較傾向租樓住,並願意多付租金。北區及屯門區這些居住人口比率較高(工作人口比率較少)地區,工作機會及工資較少,租客租金開支負擔能力亦相對較低。

  買自住樓的買家心態與租客剛好相反。思前想後,購入一個住所多數是以長遠居住為目的。這方面有一些金錢以外的加分因素,例如跟長輩住得較接近,方便照顧長輩;或者兩公婆出外工作,反過來需要長輩幫忙看顧小朋友的家庭大有人在。居住人口比率較高,即代表更多人會因家庭因素買樓,造成家庭因素的樓價溢價。

  以上工作人口比率較高地區的租金溢價,以及居住人口比率較高地區的樓價溢價,於此消彼長下,造成兩者租金回報率的差異。

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子非魚


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