非魚論市——投資回報率(三)

  地區內的單位戶型比重,也會影響到投資回報,這除了影響租金,亦會影響樓價升幅。舊區內各類物業租金及樓價,應已在歷年間由巿場調節至一個黃金比例,但對新區來說,持續側重於細或大單位供應,會導致供應量較多的戶型租金及樓價受壓。

  相信無人會懷疑香港發展商巿場策略部門的能力,由樓盤設計開則至地盤完工,往往需要四、五年時間,即使減去兩年樓花期,也需要三年時間。發展商往往能夠掌握三年後哪類型單位較為受捧,並在開則時已定出策略,在開售時總能捕捉當時巿場需求最殷切的單位類型,而賣個滿堂紅。可是當買家收樓後,又會發現所買單位落後大巿,這就是發展商對未來消費力的「預測」能力。在一個新發展區,或同一時間有許多重建樓落成的地區,發展商同期推出同類單位,就容易造成供應失衡情況。於2003至2010年間,香港實施買樓投資移民計劃,在香港投資最少650萬元物業,就可以用投資移民身份,申請做香港永久性居民。

  發展商因應投資移民客口味,將新盤豪宅化,屋苑設施及會所盡量豪華,呎價較便宜的地區,就將單位設計得盡量寬敞,務求將售價推上650萬元的投資移民門檻。新發展區呎價較便宜,發展商便大推三、四房大型單位。例如將軍澳日出康城最初幾期的兩房單位比例較少,在入伙初期,呎租及二手呎價都比三房單位吃香。

  另一類常見的就是近四、五年入伙的舊區重建樓,因樓價飆升及按揭成數所限,大部份人購買力都集中在600萬以下。發展商將貨就價,往往把單位設計成300方呎以下的小型單位,同區同類單位供應太多,亦導致租金受壓情況嚴重。

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子非魚


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