專欄

非魚論市——投資回報率（三）

非魚論市 - 子非魚 2021-05-18 列印

　　地區內的單位戶型比重，也會影響到投資回報，這除了影響租金，亦會影響樓價升幅。舊區內各類物業租金及樓價，應已在歷年間由巿場調節至一個黃金比例，但對新區來說，持續側重於細或大單位供應，會導致供應量較多的戶型租金及樓價受壓。

　　相信無人會懷疑香港發展商巿場策略部門的能力，由樓盤設計開則至地盤完工，往往需要四、五年時間，即使減去兩年樓花期，也需要三年時間。發展商往往能夠掌握三年後哪類型單位較為受捧，並在開則時已定出策略，在開售時總能捕捉當時巿場需求最殷切的單位類型，而賣個滿堂紅。可是當買家收樓後，又會發現所買單位落後大巿，這就是發展商對未來消費力的「預測」能力。在一個新發展區，或同一時間有許多重建樓落成的地區，發展商同期推出同類單位，就容易造成供應失衡情況。於2003至2010年間，香港實施買樓投資移民計劃，在香港投資最少650萬元物業，就可以用投資移民身份，申請做香港永久性居民。

　　發展商因應投資移民客口味，將新盤豪宅化，屋苑設施及會所盡量豪華，呎價較便宜的地區，就將單位設計得盡量寬敞，務求將售價推上650萬元的投資移民門檻。新發展區呎價較便宜，發展商便大推三、四房大型單位。例如將軍澳日出康城最初幾期的兩房單位比例較少，在入伙初期，呎租及二手呎價都比三房單位吃香。

　　另一類常見的就是近四、五年入伙的舊區重建樓，因樓價飆升及按揭成數所限，大部份人購買力都集中在600萬以下。發展商將貨就價，往往把單位設計成300方呎以下的小型單位，同區同類單位供應太多，亦導致租金受壓情況嚴重。

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