專欄

非魚論市——投資回報率（四）

非魚論市 - 子非魚 2021-05-25 列印

　　同樣屬於磚頭，車位、住宅、工商舖物業回報率都有分別。在香港住宅物業是樓巿指標，一般投資者最初都是以住宅物業入門，繼而涉獵其他種類物業。

　　在樓價飆升初期，巿場資金都會湧入住宅物業，待樓價升至平穩後，巿場資金會首先指向車位。車位入場費低，沒有額外印花稅所限，政府去年更取消非住宅物業的雙倍印花稅，一個200萬元或以下車位，印花稅只須100元。投資者容易進行買賣，價格波動亦因而較大。

　　雖說筆者不喜歡以計算開支後的租金回報率計算，但計算車位租金回報率時，亦不得不考慮管理費。在樓價爆升期前計，一個約值80萬元的車位，租金回報約3厘，即每月約2000元，管理費大約要250元，即租金12.5%。一間價值600萬元、300方呎的舊屋苑私樓，租金回報約有3.2厘，每月約16000元，管理費約1000元，只佔租金6.25%，兩者管理費佔租金比例相差一倍。

　　筆者本系列在第二篇中提及，細價樓租金回報率通常高於大價樓，因同樣價錢管理一間大價樓所花的時間，比三間細價樓少，因此投資者會願意接受大價樓租金回報較低的現實。這定律放在車位看來有點反常，細價車位租金回報率通常比細價樓更低，原因何在？

　　車位沒有裝修、沒有折舊、更加沒有成為凶宅風險。車位租客如不交租，業主有權按合約將停車場出入閘卡終止，往往不用費時失事到土地審裁處排期收回物業。在車位租客更替時，亦毋須預約睇樓，租客自行去停車場走一圈便可。

　　持有數個車位，隨時比起持有一間住宅所需煩惱更少，因而車位業主較容易接受稍低的租金回報率。當炒風熾熱時，車位租金跟不上價格，回報率更會直線下降。

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