非魚論市——投資回報率(四)

  同樣屬於磚頭,車位、住宅、工商舖物業回報率都有分別。在香港住宅物業是樓巿指標,一般投資者最初都是以住宅物業入門,繼而涉獵其他種類物業。

  在樓價飆升初期,巿場資金都會湧入住宅物業,待樓價升至平穩後,巿場資金會首先指向車位。車位入場費低,沒有額外印花稅所限,政府去年更取消非住宅物業的雙倍印花稅,一個200萬元或以下車位,印花稅只須100元。投資者容易進行買賣,價格波動亦因而較大。

  雖說筆者不喜歡以計算開支後的租金回報率計算,但計算車位租金回報率時,亦不得不考慮管理費。在樓價爆升期前計,一個約值80萬元的車位,租金回報約3厘,即每月約2000元,管理費大約要250元,即租金12.5%。一間價值600萬元、300方呎的舊屋苑私樓,租金回報約有3.2厘,每月約16000元,管理費約1000元,只佔租金6.25%,兩者管理費佔租金比例相差一倍。

  筆者本系列在第二篇中提及,細價樓租金回報率通常高於大價樓,因同樣價錢管理一間大價樓所花的時間,比三間細價樓少,因此投資者會願意接受大價樓租金回報較低的現實。這定律放在車位看來有點反常,細價車位租金回報率通常比細價樓更低,原因何在?

  車位沒有裝修、沒有折舊、更加沒有成為凶宅風險。車位租客如不交租,業主有權按合約將停車場出入閘卡終止,往往不用費時失事到土地審裁處排期收回物業。在車位租客更替時,亦毋須預約睇樓,租客自行去停車場走一圈便可。

  持有數個車位,隨時比起持有一間住宅所需煩惱更少,因而車位業主較容易接受稍低的租金回報率。當炒風熾熱時,車位租金跟不上價格,回報率更會直線下降。

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子非魚


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