非魚論市——投資回報率(五)

  投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者,對於住宅租金總會有一定認知。由於巿場上同類盤源多、成交多,住宅租金透明度相當高,在屋苑附近的地產舖櫥窗,甚至在網上成交一查,便已知道大約的租值。工商舖物業由於流通量少、租約內容亦與住宅不同,對於初接觸的投資者來說,有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤分別。

  住宅物業的差餉、地租及管理費通常由業主負責,工商舖則通常由租客負責。雖然這並不是明文規定,但算是約定俗成。依照差餉物業估價署所定,差餉是估計租值的5%、地租是3%,假設管理費佔租金的5%計,差餉、地租及管理費就佔去租值的13%了。

  由於工商舖價碼通常較大,筆者以約2000萬元的住宅及工商舖作比較。一間約值2000萬元的住宅,表面租金回報大約值2.5%,一份由租客負責差餉、地租及管理費的工商舖物業,等值的租金回報率應是2.2%。

  地產代理收到筍盤,必然會先找資金充裕、出手快狠準的資深投資者,巿面上流落到入門級投資者的工商舖盤,實質租金回報率其實鮮有超過3%。有些讀者可能會收到些工商舖盤源,報稱租金回報率有4.5%,甚至超過5%的。

  首先每個舖位都有其獨特性,同一條街,甚至毗鄰舖位的租金,都可以有天淵之別。商舖有沒來去水、門面闊窄、舖型方正或窄長、門口能否泊車,每一項都隨時會影響舖位租值和巿值10%以上。

  假如放盤內以「隔離舖」,甚至「同區」呎租作比較,投資者就要小心了。

  至於連約舖又是否絕對穩陣?下期再續。

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子非魚


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