非魚論市——投資回報率(六)

  工商舖物業無論是否連租約,都不影響按揭成數,舖位物業有沒有連租約也好,準買家都可隨時視察,因此無論是否連租約的放盤,並不影響業主叫價能力。

  附帶租客的「現租約」盤列出的租金回報率,會以該份租約租值計算。初接觸的投資者,見到租金回報不俗,不期然會心動。不過工商舖的租約內有相當多的奇怪條款。準買家在簽臨時買賣合約前,業主方有權不提供租約,在議價階段,租約內裏的特別條款就無從得知。

  例如一間月租10萬元的舖位,有些租約會寫成每月12萬元租金,但每年享有兩個月免租期,年租值其實也是120萬元。也有一些租約會涉及頂手費,常見的如餐廳及酒樓等。由於新裝設一個廚房所費不菲,有些租約會加入退回部份頂手費條款。這些方法雖然令租期內的總租值不變,但會令每月租金看起來增加了。

  有人可能會問,上述租約是否有法律問題?其實大家都一定簽過類似的寬頻、收費電視或電訊服務合約,當中「36個月約、其中第20、25及30個月免月費」,又或者「買手機上台,每月退回部份機價」的條款,跟上述的租約條款就相當類似了。只要雙方簽約時清楚條文及你情我願,不是為了欺詐第三方而簽的合約,並沒有其他法律責任。

  另外,有些租約開宗名義,業主自用並售後租回,有些租約則是租了給相關人士。如果這些租約都比巿值租金貴,買家因而用了一個較高價買入單位,當新買家購入物業後,租客可能就此關門大吉。即使租客尊重合約精神完成租約或作出賠償,相信這筆金額也已經打進賣貴的樓價內。

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子非魚


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