非魚論市——投資回報率(八)

  如有耐性追蹤數個區域的樓價及租金的趨勢,並發現當中有些地區忽然偏離原來的黃金比率,就可能找到入巿良機。

  舉個例子,最容易令樓價及租金變動的因素,就是新的鐵路線及車站。在落實新線甚至早在研究階段時,新車站附近樓價就會因憧憬而升值。由於新來租客只會在鐵路通車前後才遷入,所以租金只會在其後升值。初期因樓價飆升但租金平穩,租金回報率便會下跌,直到鐵路通車後,租金會因交通便捷而上升。當租金升至平穩時,該區樓價就能夠與租金回報率找回一個平衡值。

  要找一個令個別地區樓價跑輸大巿的因素比較難,就上述例子,有一個區域樓價曾經因鐵路憧憬而大升,在短暫亢奮後,租金未有跟隨,樓價就會開始停滯不前。以這個時間點計,直至鐵路通車而令租值上升之前,這地區便屬於「樓價跑輸大巿」地區。

  當看到上述地區樓價升幅比整體樓巿低,有些人就會解讀成「追落後」時機。但如果有一直追蹤該區租值的話,就會意識到其實是透支升幅,筆者個人就不太喜歡在這類樓價置諸死地而後生的博弈。

  租金對於現況比較敏感,假如該屋苑正進行大維修、四處都是建築地盤、或正有一堆新盤入伙等,租金都會短暫受壓。當塵埃落定後,租金都會回復正常,當租金上升便會為樓價帶來上升動力。

  以投資角度而言,樓價升幅固然重要,但要看穿一區或某類物業樓價並不容易。影響租金因素不外乎交通、需求、價碼及環境因素。只要有新的動力,租金就容易上升並帶動樓價。因此採用最簡單的表面回報率追蹤走勢,配以地方或物業類別發展因素,就容易篩選投資的種類。https://starpnews.com/

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子非魚


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