非魚論市——投資回報率(九)

  不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力,當選擇其中一種投資項目及相應槓桿後,在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣,以免把事情弄得複雜。

  投資總有埋單結算的一天,有進行借貸的投資,就會造成槓桿,槓桿比率愈大,獲利時利潤愈大,相反虧損亦會放大。

  在香港,絕大部份人一生中最大的投資(或資產)是自住物業,筆者以較容易借取高槓桿比率的自住物業為例。現時800萬元或以下自住物業可借最高九成按揭,例如投入50萬元首期持有500萬元資產,槓桿比率就是10倍。

  以賣出時物業升值10%計,當初投入50萬元購入500萬元物業(10倍槓桿比率),最後以550萬元賣出並賺到50萬元,利潤就是50萬元(即100%)。以槓桿比率計就更簡單,物業升幅是10%,10倍槓桿比率下的賺幅就是10x10%即100%。槓桿是雙面刃,假如賣出時樓價下跌10%,虧損就會是10x10%即100%,即所謂的total lost了。

  初階投資者如不明白槓桿的威力(或風險),往往會忽略倍大效應。譬如想換大一點、好一點的物業時,看見樓價飆升,所需的首期亦緊隨著上升,往往會感到擔憂。

  在高槓桿下,自己的資產淨值以倍數上升,但新買物業所需的首期只以幾十個%的速度上升,升巿時換樓是比較容易。以上述例子計,上車時以畢生積蓄50萬元首期買入500萬物業,但心儀的是一間700萬元物業。幾年後物業升值了30%,賣出原物業後,連當初投入的首期有200萬元,而心儀物業價值910萬元,手上的200萬元資金剛夠支付心儀物業的2成首期了。

  在升巿時,準上車客應考慮先以合乎預算的物業上車,比起以入息儲首期,一步到位購入心儀物業的方法容易。

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子非魚


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