專欄

非魚論市——新一期綠置居

非魚論市 - 子非魚 2021-07-20 列印

　　綠置居2020/21只有啟鑽苑一個全新屋苑，三座大廈合共提供2112個單位，此外還有上一期的517個青衣青富苑，以及8個柴灣蝶翠苑貨尾單位。近年樓巿瘋狂，在資助房屋入場費比私樓低出一大截下，青富苑仍然有如此多貨尾單位，可見該屋苑吸引力相當低了。

　　除了新建屋苑外，今期政府破天荒把回收的租置計劃單位一併發售。在租置計劃下，單位內租戶可選擇繼續租住或購入單位，雖然價格低廉，但戶主心大心細下，歷年來只售出約八成單位。

　　有些租戶退租後，房委會收回單位而沒有再出租，就成為今期分佈在17個地區、39個屋苑合計800個回收單位。當中不乏熱門屋苑，包括經常榮膺新界、九龍及港島公屋王的朗屏邨、鳳德邨及利東邨等。

　　就已公佈的資料來看，這批租置單位售價介乎14萬至126萬元之間，補價折扣率定在一五至一八折之間，一般單位呎價低至2000元左右，屯門單位呎價更低至1000元。以95%按揭計算，入場費只是7000至6.3萬元，用「匪夷所思」形容也不為過。

　　準買家比較擔心的相信是按揭年期問題，一手未補地價公屋、居屋，銀行都可以做足25年、最高95%按揭，二手公屋、居屋則以剩餘擔保期計算。較鬆手的銀行會以「擔保期完結時，按揭成數壓至六成以下」為標準，批出年期較長、成數較高的按揭。以首次售出日計，未滿19年的單位都有機會做足25年、95%按揭。

　　居屋貨尾單位一般都在幾期內售罄，樓齡並不構成太大問題。可是今期的租置單位，有1982年入伙的九龍城東頭（二邨）及沙田圍博康邨，樓齡已達39年，雖然未到私樓或已補地價居屋常見以45年樓齡為限的30年按揭年期紅線。在幾年禁售期後，嚴格來說這些單位都已成舊樓，銀行會否採較保守取態批出按揭，仍是未知之數，將嚴重影響二手賣出價值。

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