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  • 2022年8月10日 星期三

非魚論市——投資要看租金回報(四)

  以投資回報率看,如果不計資產升值,只計回報率的話,投資者究竟可接受多低的回報率呢?

  首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計,部份地區樓價約700萬元,租金13000至15000元左右,換算為租金回報率約2.2至2.6%。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅(租金八折後的15%),未計按揭利息下,淨租金回報率只有約1.6至1.9%。

  由於不計物業升值(反過來看就是銀紙貶值),那應該跟現金或非常接近現金的方案比較。譬如full paid物業計,可與現金存款或一些較低風險的債券類別比較。在長期低息、甚至近乎零息環境下,存款利率只有0.001%至0.01%,理論上,一個低風險、高流動性的投資,只要比零息高一點就勉強可以接受。回報稍高一點而低風險的有香港政府歷年發行的政府債券、銀色債券等,保證回報率有1至2%,可惜是不能任買。

  往上一層計就是樓按貸款利率。貸款投資物業,複雜一點來說就是銀行借錢給你投資,風險由客戶負擔。由於香港銀行都對樓按相當有信心,貸款利率相比其他任何類別貸款都低,現時樓按利率是H+1.3%,近期一個月銀行同業拆息低於0.1%,樓按利率大約就假設1.4%計。

  就以上例子計,如果銀行容許十成按揭,業主要冒上等值物業價值的起跌而只賺等值樓價0.4至0.7%的利差。實際操作上,銀行只會借出最高五成按揭,槓桿後回報率也只有約2至2.5%左右而已。

  現時租金回報率已極低,未來樓價升幅如遠超租金升幅,上述槓桿後的淨租金回報率亦會幾何級下跌,當回報率趨向零時,投資價值就只剩下升值預期了。

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子非魚


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