非魚論市——投資要看租金回報(五)

        筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂,但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上,筆者在過去十年,對樓巿前景從沒有像今天般看淡。

  過去十多年由於樓價升幅遠比租金升幅大,造成回報率不斷下跌,變得愈來愈不值投資。雖則如此,在整體趨勢上,租金除了季節性調整外,一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說,以買入價計,租金回報率仍在不斷上升。

  本港A類住宅的租金指數自2019年8月以222.4破頂後,一年內大幅下滑約10%,並再浮沉一年,在剛過去的7月最新指數報195.1,比高位下跌約12%。期間最低位是今年2月報190.5,不過每年初均是租務淡季,不應以此與最高峰比較。

  期間,樓價由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7,只下跌約6%。換句話說,以2019年計起,新買入單位的投資者,即使以最樂觀的買入價計,幾乎全部租金回報率都比買入時低。

  看淡的人總會看到利淡消息,譬如近半年成交暢旺,淡友就會說「好多人賣樓」,原因不外乎移民急讓等。事實上,一宗成交必定有賣方也有買方,有多少人賣樓就有多少人買樓。以筆者接觸的個案計,除上車客外,最多是換樓客,投資收租客則少之又少。成交價方面更加有目共睹,近期經已頻頻破頂,現時支持巿場的都是用家。

  雖然筆者比過往任何一刻都看得更淡,全球經濟未見起息,最壞影響是租金不會有大升幅,但又不見得各國會在經濟低迷下大幅加息,兩邊抵銷下,筆者估計本港樓巿在未來一年只會在5%窄幅上落。持有自住樓者不宜賣樓等跌,未上車也可考累積極睇樓,隨時找到個「真移民」賣家劈價入巿。

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子非魚

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