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  • 2022年9月25日 星期日

子非魚 - 放寬按揭|非魚論市

2019年10月政府放寬按揭,1000萬元以下住宅放寬至八至九成,俗稱「林鄭Plan」。有些人認為,細價樓原本因舊Plan擠壓在600萬元的高成數按揭樓價上限,一下子放寬至1000萬元,會導致細價樓樓價飆升。

事實上,細價樓由於受舊Plan限制,導致購買力過度集中,呎價比中價樓超出兩三成。在放寬按揭後,中價樓首期大幅減低,因而出現一股換樓潮。另外,高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。過去兩年多,細價樓呎價稍微回調,中價樓呎價微升,稍為回復至600萬樓價上限高成數按揭前的情況。

「林鄭Plan」仍然保留舊Plan一個缺憾,就是當樓價剛超越高成數按揭上限時,一刀切的回復到原本按揭成數上限。例如舊制600萬元樓價可申請最高八成即480萬元按揭,601萬元樓價則只能申請六成即360.6萬元按揭,兩者首期相差一倍達120.4萬元。「林鄭Plan」下,樓價1000萬元至1001萬元,首期更相差1.5倍達300.5萬。

上月底,政府再次放寬按揭成數,以樓價計,(A)1000萬元或以下可申請最高九成按揭;(B)1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭;(C)1200萬元或以下可申請最高八成按揭;(D)1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭,俗稱「波叔Plan」。

上述B及D段借款上限均以實際金額計算,頭尾均緊接着該樓價的按揭成數上限,譬如D段開始1201萬元樓價可借最高960萬元,對下接着1200萬元樓價可借八成即960萬元;最高1920萬元樓價可借最高960萬元,對上接着1921萬元樓價,無法申請按揭下最高可借五成即960.5萬元。
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