子非魚 - 放寬按揭成數(二)|非魚論市

最新的高成數按揭「波叔Plan」,雖然把高成數按揭的樓價上限提升至1920萬,但對於大部份上車客來說,該樓價上限並沒有太大意義。

沒有按揭的買家、借款人及擔保人購買1000萬元以上住宅,如不申請按揭保險,可以借取五成按揭。「波叔Plan」的高成數按揭樓價上限雖然是1920萬元,但最高只能借取960萬元,其實正正是五成按揭。

以上規定優勢是無縫銜接1920萬元及1921萬元樓的借款金額,但對於樓價稍低於1920萬元的買家來說,例如購買1900萬元住宅,如申請高成數按揭借960萬元,按揭成數是50.5%,按揭保險費採用最新的表5,30年按揭的一次性保費,保費比率是1.84%,即17.7萬元,65折後是11.5萬元。如果不申請按揭保險,借取五成樓價也可以借到950萬元,為多借10萬元貸款卻要付出11.5萬元保費並不划算。

不過假如買家、借款人或擔保人本身有另一宗按揭,他的按揭成數將需要扣減一成。即是如購買1900萬元住宅,只能借得四成即760萬元。假如申請按揭保險,則可以借取最多960萬元,多借約200萬元。這類買家要注意的是,假如樓價超過1920萬元,例如1921萬元,並不能借取高成數按揭,而只可借取四成,首期就出現約192萬元的斷層。

由於1200至1920萬元樓價只能借取最高960萬元實額的按揭,即是每一元樓價都要真金白銀繳付,當樓價超過1600萬元時,只能借取不高於六成按揭,樓價再上升動力會減少。筆者認為,在進一步放寬按揭成數前,1000至1500萬元樓會跑贏大巿。
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