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  • 2022年9月25日 星期日

子非魚 - 匯跌價升 (上)|非魚論市

過去兩年不少港人考慮移民,港人喜歡買樓,移民的首要考慮自然是到當地置業。其中一個港人移民熱門地點英國,未正式出發的移民客,不少都會選擇一手樓,主因是當地二手物業與香港大不同的購買程序、亦未能到現場視察及討價還價。當時一手物業巿場相當興旺,不少樓盤都被搶購一空,剩下多是樓花期較長的物業。

多數人購買英國一手物業會選收樓時支付樓價餘額,類似香港的建築期支付計劃。這批物業近日陸續收樓,買家忙着申請按揭及匯款之餘,不禁盤算自己是賺是蝕。

近日各類外幣下跌,英鎊兌港元跌至9.3水平。有些人會想,英鎊下跌,買英國樓豈不是虧本?其實這問題的核心是何時付清樓價。

筆者記得在2020年2月初,本專欄有談及價升匯跌的情況,節錄如下:「以下例子是以英國購買一間100萬鎊的住宅,買入匯率是10港元兌1英鎊,按揭成數是6成,付了40萬鎊首期即400萬港元,未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金……假如樓價升一成至110萬鎊,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩50萬鎊(即455萬港元),賺了55萬港元。」

根據英國土地註冊處統計,2020年2月至2022年4月間樓價指數上升22%,期間英鎊兌港元由10.2兌1跌現時大約9.3兌1,貶值約9%,正正就是價升匯跌的情況。假設當年買一間100萬鎊的英國樓,只繳付1成樓價,屈指一算,現時如Full Paid這間英國樓只付了合共939萬港元,巿值等於1035萬港元,帳面賺10%。
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