子非魚 - 匯跌價升(下)|非魚論市

不少國家都有實施資產增值稅,賣樓賺錢須繳一定稅款,計算方法通常是將賣出價減去買入價,所得利潤乘以相應稅率。有些國家會因應賣出物業的原本用途,例如自住或收租(投資),或賣樓所得用作換樓,而考慮收取較低稅率,甚至豁免繳稅。

假如賣出價比買入價低,就不需要繳付增值稅。因此假如買家已支付全部樓價,並且出現匯價升幅超過樓價跌幅的情況,亦可從中賺得利潤,而不用繳付增值稅。當然有關利益亦有可能觸動當地稅局,以整筆投資的利潤計算利得稅。

以英國為例,假如投資利潤不超過1.2萬鎊,增值稅稅率為18%;如超過1.2萬鎊,稅率為28%。以英國住宅平均售價約25萬鎊計算,過去兩年升值22%即5.5萬鎊,大部份這段期間買入並賣出物業的業主,都需要繳付較高稅率的資產增值稅。

以上文例子計算,在兩年前只付了一成定金購買物業,樓價升值22%,須繳樓價22%乘28%,即約6%的增值稅。期間英鎊匯率下跌約9%,當扣除資產增值稅後,以港元結算仍賺約15%。假如買家兩年前full paid購入物業,由於當年英鎊較高,以港元結算後帳面只賺5.6%。當計及經紀佣金及印花稅後,前者仍有相當升幅,後者則差不多平手。

匯跌價升能賺錢的情況,主要是人在香港打工賺港元,但未有移居外地的買家。假如買入物業後已移居當地賺英鎊供樓,就只能賺到樓價升幅,而沒法賺到匯價。

註:上期筆者手民之誤,最後一句應為「物業巿值1135萬港元,帳面賺21%」。
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