子非魚 - 物業稅與利得稅(二)|非魚論市

今日繼續9月20日的題目,上期談及公司出租旗下物業情況,今期細談包租合約。

在五、六十年代,有大量內地移民湧入,香港的住屋需求急增,人均居住面積自然減少。原本一家人平均居於千呎唐樓,亦漸漸興起分間出租。有些租客會向業主承包單位租金,再以木板分間成小型的「板間房」分租給其他人。這些承包租金的住客就稱為「包租公」、「包租婆」或「二房東」。

雖然,隨著法例及社會環境的改變,現時已鮮見板間房,但其實仍有「二房東」這行業存在。現代包租公不似板間房年代的個體戶,而是以公司身份以較低價承包幾年「死約」以營連轉租業務。

就住宅而言,有些地區有特定的租客群及住屋需求。譬如在北區,常見有中港兩地穿梭的家庭,因父親在內地經商,但小朋友在港讀書並每天來回兩地上學,除了車費外,時間亦是一大問題。部份家庭會選擇在香港租用一個租金便宜的單位作為上學日子的居所,周末及假期才回到內地居住。這類家庭因沒有香港收入,較難在香港找到租盤,有些中介就看準這類生意,以公司名義長租住宅單位,以轉租這類客戶賺取差價。

類似情況亦有發生於沙田及大圍一帶,該區有較多來自內地的大學生租客,在正式到港前沒法睇樓亦無法親身簽租約。有如此人脈的包租公便有其價值,當承包了一批住宅單位後,便可在內地找租客接租。此外,內地學生一年不會住滿12個月,許多時在考試結束至新學年期間會大執位。租期完結會退租,但同一單位內的室友,如想繼續留港便會衍生短租需求。二房東亦可吸納願付較高月租的短租客而賺取較多租金。
二房東承包單位賺租需付稅

在工、商、舖物業而言,由於價碼太大,想置業做「收租佬」的門檻甚高。假如對自己的生意模式有信心,可以租用一個大面積單位並分間成較細的空間出租,常見如迷你倉或分租小型辦公室都屬於這類型。要留意的是,由一個大間隔變成數個小間隔後,內裏的走廊及其他空間就變成共用通道,需符合消防條例或屋宇署要求。

作為包租公,承包單位租金、改建、添置家具及聘請人手營連等,都屬於公司開支,而收到的租金就是營連收入,中間的利潤就需要繳付利得稅。

作為業主,收到承包方的租金需要繳付物業稅。要留意的是,二房東通常都會對單位進行裝修或改建以切合特定巿場,在商討租約時,雙方需就此有足夠溝通。另外,二房東有可能收到租客租金後去如黃鶴,業主要留意租約條款,收取較多上期及按金以保障權益。

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