子非魚 - 物業稅與利得稅（三）｜非魚論市
子非魚
2022-10-28 00:00
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不少人誤會了買賣物業賺取的差價需繳付物業稅，事實上，物業稅只會計算租金收入，而買賣物業獲得的利潤則會以利得稅計算。當徵收利得稅時，稅局會考慮買賣物業間的年期、持有物業或動機作個別考慮。
以公司持有的物業，在賣出時如錄得升幅，中間的差價將被計算作利潤。當以公司為單位計算利得稅時，可扣減有關開支，例如裝修費、經紀佣金、為購買物業而支付的利息等。不過，稅局就扣減各種開支有一定的條款，在投資前可向會計師樓查詢，以免大失預算。
公司轉讓形式買樓要留神
巿面上有些物業，本身屬公司持有，地產代理的廣告會標榜「可買公司」。在操作上，由於是購買公司股份而不是物業轉讓，並不需要支付物業轉讓有關的印花稅，包括從價印花稅、額外印花稅與買家印花稅等。由於物業屬公司內部資產並未有轉到第三方，在公司帳目而言並沒有產生盈利，因此亦不需要繳付因賺取買賣差價而衍生的利得稅。這種交易應按轉讓股份的金額，支付股權轉讓的印花稅，現時的稅率是買賣雙方各需繳付轉讓金額的0.13%，合共0.26%。
上述「買公司」的買家有三點需留意：第一點是購入公司等於連同所有資產及負債一拼購入，必須找可靠的會計師樓及律師樓處理有關帳目及買賣手續；第二點是將來如把物業轉售到第三方，而售價比該公司當年買入價高，就有機會要就有關利潤而繳付利得稅；第三點是如想申請按揭的話，銀行一般只會接受持股量超過一半的股東作為擔保人，公司未成交就不能申請按揭，所以買家一般都需要full paid把公司轉讓完成了，才可申請按揭。
個人擁有的物業，假如在出售時獲得利潤，也有機會要支付利得稅。與公司持有物業相比，個人擁有物業相對有點「蝕底」，皆因無法像營運公司般扣除各種繁瑣開支，例如單位的裝修費、買賣時支付的經紀佣金等。
一般而言，在購入物業後三年內出售並錄得利潤的個案，被追收利得稅的機會較大。稅局在有疑問時，會向業主發出物業買賣問卷，內容大致是物業買入/賣出的日期、金額、期間的開支等等。納稅人在收到問卷後，須於限期內填報，並同時向稅局書面呈報各種理由反對評稅。
假如出售物業目的是換貨，如自用物業換區或由細換大等，就須要向稅局呈交買、賣兩間物業的合約副本，亦要書面解釋兩者資金流的關係。如有其他特殊理由，例如賣樓移民、醫病、離婚或遇上財務困難等突發事項，亦可以提供有關單據或證明文件，以嘗試向稅局解釋。
https︰//starpnews.com/
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以公司持有的物業，在賣出時如錄得升幅，中間的差價將被計算作利潤。當以公司為單位計算利得稅時，可扣減有關開支，例如裝修費、經紀佣金、為購買物業而支付的利息等。不過，稅局就扣減各種開支有一定的條款，在投資前可向會計師樓查詢，以免大失預算。
公司轉讓形式買樓要留神
巿面上有些物業，本身屬公司持有，地產代理的廣告會標榜「可買公司」。在操作上，由於是購買公司股份而不是物業轉讓，並不需要支付物業轉讓有關的印花稅，包括從價印花稅、額外印花稅與買家印花稅等。由於物業屬公司內部資產並未有轉到第三方，在公司帳目而言並沒有產生盈利，因此亦不需要繳付因賺取買賣差價而衍生的利得稅。這種交易應按轉讓股份的金額，支付股權轉讓的印花稅，現時的稅率是買賣雙方各需繳付轉讓金額的0.13%，合共0.26%。
上述「買公司」的買家有三點需留意：第一點是購入公司等於連同所有資產及負債一拼購入，必須找可靠的會計師樓及律師樓處理有關帳目及買賣手續；第二點是將來如把物業轉售到第三方，而售價比該公司當年買入價高，就有機會要就有關利潤而繳付利得稅；第三點是如想申請按揭的話，銀行一般只會接受持股量超過一半的股東作為擔保人，公司未成交就不能申請按揭，所以買家一般都需要full paid把公司轉讓完成了，才可申請按揭。
個人擁有的物業，假如在出售時獲得利潤，也有機會要支付利得稅。與公司持有物業相比，個人擁有物業相對有點「蝕底」，皆因無法像營運公司般扣除各種繁瑣開支，例如單位的裝修費、買賣時支付的經紀佣金等。
一般而言，在購入物業後三年內出售並錄得利潤的個案，被追收利得稅的機會較大。稅局在有疑問時，會向業主發出物業買賣問卷，內容大致是物業買入/賣出的日期、金額、期間的開支等等。納稅人在收到問卷後，須於限期內填報，並同時向稅局書面呈報各種理由反對評稅。
假如出售物業目的是換貨，如自用物業換區或由細換大等，就須要向稅局呈交買、賣兩間物業的合約副本，亦要書面解釋兩者資金流的關係。如有其他特殊理由，例如賣樓移民、醫病、離婚或遇上財務困難等突發事項，亦可以提供有關單據或證明文件，以嘗試向稅局解釋。
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