子非魚 - 銀行定期存款(二)|非魚論市

今日再續10月11日的專欄有關銀行定期存款的題目。筆者有朋友近日申請物業轉按,該物業於早年買入,現已錄得不少升幅,轉按時如借足按揭,將可套現大額資金。由於正值加息,他擔心多借了貸款,再加息時便會增加利息開支,閒置資金便會蝕本。

現時大部份銀行都提供按揭利率掛鈎存款戶口,賺息上限一般為當時欠款的一半,對於轉按套現而資金未有出路的客戶來說,是一個極佳的工具。對於套現金額加原有閒置資金超過、或不超過新貸款額一半的客戶來說,需考慮的情況則有些微差別。

預期閒置資金不超過新貸款額一半的客戶來說,借款額愈多愈好。主因是提取貸款時,貸款額愈高,回贈比率愈高,回贈金額也就愈高。借多了的貸款,如未有打算,直接放在賺息戶口以抵消多借金額而衍生的利息便可。
用轉按套現資金賺高回報

有人或有疑問,如貸款額借多了,除了每月衍生的利息多了,每月供款額也多了,賺到的利息並不能抵銷每月供款。事實上,借多了的現金其實也放了在銀行,每月新增供款中的本金,部份也可在存款中扣除。簡單來說,一個100萬元、30年供款按揭的每月供款額,其實可以由一筆100萬元賺取與按揭利率相同利息的儲蓄,分30年每月攤還的方式完全抵銷。

如預期套現後的總現金多於一半的客戶來說,在儲蓄利率超低的年代,如超過貸款額一半而「打爆」了按揭掛鈎高息戶口的上限,多餘的資金就要眼白白蝕息。假如把資金放在其他投資機會,亦要考慮以按揭利率為成本,博取回報較高但要冒一定風險的其他投資計劃。

近期各大銀行的定期存款愈搶愈高,以10萬元定期存款起計、沒有理財戶或外幣兌換要求的計劃為例,3個月定期已有約3.9厘、半年期約4.05%、一年期約4.25%。反觀最新批出的按揭利息只收2.875%,只要未來兩年內按揭利率加幅不超過1%,將套現資金作定期存款屬低風的套利方法。當過了兩年罰息期後,按揭利率如高於存款利率,到時亦可考慮提取到期的定期存款以清還按揭。

用定期存款賺息差的客戶要留意,定期存款是整存整付,而按揭貸款需每月供款。如將所有套現金額都存進定期存款,每月收入如有阻滯而斷供按揭將得不償失。筆者建議客戶採用一個保守而相對賺得盡的方法。

以100萬元、30年、2.875厘的按揭為例,每月供款約4150元,即3個月、6個月及一年供款分別是12450、24900及49800元。最極端的情況,貸款人可考慮最把其中約95萬資金存一年定期,2.5萬元放半年及1.25萬元放3個月,剩餘1.25萬元放在按揭利率掛鈎作流動資金,便可在每期定期存款到期前重新審視手頭資金,以避免資金斷鏈的情況。

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