子非魚 - 新居屋揀樓攻略|非魚論市

2022新居屋將於下周二揀樓,面對近期樓價下跌,準買家們都會心大心細。根據過往經驗,資助房屋的鎖售情況受巿況影響甚大,升巿時一籌難求,跌巿時無人問津,今期居屋相信有不少人臨門縮沙。對於排在長者家庭後,通常在受邀時已無優質單位可選的一般家庭客來說,今期反而是一個上好的上車機會。

今期居屋的全新單位有8926個,屬歷年之冠。當中有約29%單位位處巿區;約79%單位可步行往港鐵站;一房、兩房及三房單位數目分別有40.1%、22.1%及8.7%,有房單位比例算高,整體來說屬近年最多高質單位數目的一次。

要特別留意的是,年初至今樓價波動頗大,今期居屋已在年初定價,定價時換算的補價折扣率是49%,慣用叫法即是「51折」。居屋售價一般不會因巿況作出調整,但評估巿值會在售出時按最新資訊評定。近月樓價下滑,買家在揀樓當日的單位巿值,較年初定價時下跌不少,筆者估計今期居屋折扣應是6折至65折左右,買家在簽署買賣協議時,可在文件上查閱單位當時估值及計算補價折扣率的公式。
市況不濟反利家庭客上車

由於補價折扣率低了(「折讓」少了),將來補地價的比率減少,便相應「補少點地價」,買家不用擔心受年初定價至今樓價下跌而買貴樓。當然如果揀樓後樓價繼續下跌,買家仍會有帳面損失。近年房委會把一手居屋的禁售期愈拉愈長,現時買家於3年後才可在未補地價下,自行議價賣給「綠表客」,10年後才能在補地價後,於自由巿場中出售給任何人。站在投資角度,購買新居屋就變成一項相當長線的投資。

有些人會擔心,居屋首期特低,綠表客可做9成半按揭,白表客可做9成按揭,當樓價下跌時,豈不是很容易變成負資產?一般人害怕負資產,最擔心的主要是被銀行「Call Loan」,即時要求業主補回差價。

未補地價居屋與私樓最大不同之處是,由於有政府擔保,銀行並不擔心收不回成本,鮮有聽聞未補地價居屋純綷因物業成為負資產,而被Call Loan的情況。當然如果業主斷供按揭,銀行就肯定會進行追討絕不手軟。

根據最新售樓說明書,東涌裕雅苑預計關鍵日期是2022年12月31日,裕雅苑買家應於揀樓後盡快向銀行申請按揭。由今期居屋開始,將有銀行提供銀行同業拆息計劃(H Plan),不過近月最優惠利率調升,部份銀行對於最優惠利率計劃(P Plan)與H Plan 所批出的按揭息率與鎖息上限有所差異,現金回贈差異更大,買家需要考慮的因素就更多了。
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