子非魚 - 買樓回贈需扣減貸款額(上)|非魚論市

香港人購物都習慣講價或爭取折扣,買樓動輒數百萬元,亦會想爭取多少折扣。一手物業發展商為了促銷,自然亦因應巿場,提供林林總總的優惠。可是,當銀行得悉買家獲得各種優惠或回贈時,都要採取相應的方法扣減按揭貸款額。近日有一個元朗大型新盤,當年推售時提供了不少特別優惠,銀行在計算「回贈扣貸款額」後,批出的按揭金額比買家當初預算大幅減少,因而大失預算,需另行「撲水」。
發展商寧推優惠吸客拒減價

一般來說,發展商都傾向樓宇的「合約價」不變,於是向買家提供各種各樣的回贈,例如現金、傢俬電器禮券或管理費津貼等,以維持土地註冊處紀錄上的賣出價不變。不過,為免買家收取回贈後終止交易,該些回贈通常在成交後發放。這些優惠用作吸客之餘,亦可避免減價消息影響發展商聲譽。畢竟,如某發展商習慣「愈賣愈平」,準買家就難免觀望,愈觀望就愈滯銷,從而需提供更多優惠促銷的惡性循環。在十多年前,上述提及的回贈相當可觀,有時總額高達樓價一至兩成。

購買400萬物業申請九成按揭,需付40萬元首期。如發展商提供樓價一成的回贈,即40萬元,如不考慮回贈到手的數期,那買家等於可零成本上車,實行「空手入白刃」。如把數期考慮在內,即是找尾數時總共支付了40萬元首期,事後才取得現金回贈,勉強算是付了一成首期上車。但進一步想,假如買家在成交一刻向家人借取40萬元過渡,當取到發展商回贈時才還給家人,亦幾乎做到零成本上車的效果。讓一個沒有儲蓄習慣的人勉強上車,對於樓巿或物業按揭巿場來看都並不健康。
「光豬價」計按揭成數最直接

有見及此,金管局指示銀行嚴格執行回贈扣貸款額的制度,當銀行得悉買家從任何渠道獲得回贈,包括發展商、地產代理、銀行或按揭中介等,都需要以特定方式扣減貸款額,以避免上述零成本上車的情況。當銀行普遍執行後,許多發展商都改變策略,直接把折扣反映在樓價上,即開售時設立一個定價,當客戶符合特定條件就可以獲得樓價折扣。計算所有折扣後得出的樓價將正式訂為買賣合約上的售價(俗稱「光豬價」)。

光豬價是一個相當透明和容易理解的數字,銀行會直接以光豬價計算按揭成數,稅局亦會以光豬價計算印花稅。買家除了較容易了解該物業最高按揭成數外,亦因為樓價減少而少付一點印花稅。

(下周再續)

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