子非魚 - 買樓回贈需扣減貸款額(中)|非魚論市

一手樓優惠林林總總,買家可以從售樓說明書上查閱各種優惠的條款、金額及發放的日期(數期)。

前文提及的「光豬價」相當容易理解。在揀樓日,買家只要清晰了解自己可享那類優惠,在簽買賣合約時,細心核對折扣後的售價正確與否。買家不用擔心回贈期數的問題,只需依合約上的售價計算補付訂金、印花稅及找清尾數的金額及日期以完成交易,此文不贅。

相對於樓價折扣,發展商較樂於提供現金或入帳形式的回贈,因為回贈詳情不會反映在買賣合約及土地註冊處的查冊紀錄上。事後,其他人較難查核實際優惠,以避免造成「愈賣愈平」的不良印象。

這類回贈大致可分為找清樓價尾數前發放,或找清樓價尾數後才發放。買家除要確定自己可獲那類回贈及其金額外,還要清楚有關回贈發放的期數,及對銀行批出貸款所扣減的金額有所準備。最理想是列出一個由揀樓日起計算第N天,要支付的金額和收到回贈的時間表,確保自己在指定日子前有足夠資金找數。
現金回贈直接交律師樓

找清樓價尾數前發放的現金回贈過去比較少見,估計是發展商怕買家收到回贈後,變相首期(或訂金)金額減少了,提高了買家的撻訂意欲。近一兩年,發展商可能想通了新方案,提供的現金回贈不會經買家,而是直接將錢交到律師樓,用作支付印花稅或樓價尾數的部份。

例如買家在第五個工作天前上律師樓補付訂金,與臨時訂金合共支付樓價10%的大訂的時候,發展商才替買家支付印花稅。那時候買家已支付樓價10%的金額,撻訂的機會就大大減少。有趣的是,一般交易的印花稅都是由買家支付,當取消交易後,印花稅就會退回買方。不過,在售樓說明書內有指明,如取消交易,買家須把印花稅退回發展商。那實際上,退印花稅的錢銀交收到時會如何操作呢?

另一類找清尾數前發放的現金回贈,通常在成交前一刻發放,發展商亦通常會直接交到律師樓,用作支付部份樓價。就近日臨近上會期限的一個元朗新盤為例,翻查當年價單,如客戶符合「換樓」、「印花稅」、「不申請發展商一、二按」、甚至採用繳付入住許可證費用的「先住後買,最後退回許可證費用」的計劃,總回贈金額可達樓價2成以上。如此大額的回贈,都會列明在合約上,銀行在審批按揭時都會考慮在內。

除了以上的大額回贈外,以往有些樓盤,還有些另類優惠,亦未必在簽臨約時確定將會使用,例如律師費優惠或將來子女入讀指定學校的學費津貼等。銀行通常會向客戶查詢會否採用及要求客戶作出聲明。

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