子非魚 - 買樓回贈需扣減貸款額(四)|非魚論市

上篇提及的個案,因回贈扣貸款額的機制,買家最終借少近百萬元,出街後收到不少迴響。就上文提及的樓盤開售已超過4年,入住許可證本已非新鮮事。只因上會期限長達三年多,問題才在近期浮現。加上近日樓價下跌,有些另類做法亦變得不太可行,本文一一詳述。

上文談及的例子,買家購買800萬元住宅,各類前期回贈達樓價的20%,銀行將以640萬計算按揭成數。如買家原以為可用800萬元借6成按揭即480萬元,但銀行以640萬計借6成,就借少96萬元。這類買家可考慮申請按揭保險,8成按揭可借512萬元,輕易解決問題。

如買家原本想借800萬元的8成按揭640萬元,即使用640萬元批出9成按揭只有512萬元,與買家心目中首期差額仍高達128萬元。就此筆者想到幾個理論上可行,但現實上未必可行的方案。

方案一是申請發展商一按,然後轉按至銀行。新盤許多時都會提供發展商一按,普遍高達樓價85%左右。如意算盤是,買家先借800萬元的85%即680萬元,待取得貸款後,或低息蜜月期過後以8成按揭轉按到銀行,到時可補回少於40萬元差額。不過翻查價單,該盤選擇先住後付計劃的買家,並不能申請發展商一按,因此方案並不可行。
先住後付補交訂金可行

方案二是相當大膽的方法,買家先向其他財務公司申請按揭,由於財務公司不受金管局監管,借出多少成數按揭純屬商業決定,罰息期亦較有彈性。就近日而言,財務公司一按利率最低亦要12%左右。此方法最大危機是,銀行在處理轉按時,最高可經按揭保險批出估價8成按揭。但近期樓價下跌,按揭保險可能拒批有關轉按申請,如果在財務公司上會後未能轉會到銀行,將要硬食貴息。

方案三主要針對入住許可證費用的「回水」機制,這方面不是買家能力所及的選擇,而是從發展商銷售策略做起。如果某單位樓價原是800萬元,選用建期成交的買家在前期只需繳付10%大訂,然後等建期找剩餘樓價90%的尾數;選用先住後付的買家,需在交付10%大訂後,還要在指定日子補付80萬元訂金,當樓宇落成後,這類買家就可即時取匙入住,並在一段相當長時間後才找剩餘樓價80%的尾數。方案三的補付訂金是買家需繳樓價的一部份,而不是「先繳入住許可證費用、其後以現金回贈全數回水」。這方案現行的先付後住計劃的繳款期及金額做法類似。

樓花盤可按各自銷售策略,要求買家在指定期限補付訂金,方案三的支付辦法並無不妥。雖則如此,由於買家取匙至上會期間不用繳付租金,銀行仍有機會將「免租」一事評估等值優惠,而對貸款額作出扣減。
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