子非魚 - 投資續看租金回報|非魚論市

本港樓巿最近數月急跌,速度及幅度大致與2018年中至年底的一次跌勢接近。當時差餉物業估價署的較受歡迎屋苑售價指數,由2018年7月335.9的當時歷史高位,5個月內下跌約10%至12月302.0。不過,當年下跌前,曾經歷2016年5月的一段大升,當時的指數是228.5,兩年多的時間內升了接近五成。

樓巿近三、四年相對平穩,首先在2019年5月以338.0突破歷史高位,然後一直反覆上落,在2021年9月再次以339.1突破。最後,在2022年5月錄得330.0近期高位後急跌,在半年內下跌約12%至11月的290.7。

筆者於2021年8月初樓價臨近突破歷史高位時,在本專欄曾撰文《投資要看租金回報》,並表示樓巿指數看似節節上升,但租金並沒有隨樓巿上升而成為負面因素。在該系列文章中,筆者估計,樓價將於一年內以5%窄幅上落。以2022年8月的樓價指數計,最終下跌了6.8%,比筆者預期波幅為高。

物業投資分為賺取升值和租金回報,政府因應短炒的辣招,分別於2010年11月和2012年10月分別推出了為期2年和3年的額外印花稅,將買樓投資從短線投機變成長線投資。雖則如此,以租金回報率計,投資者仍然願意以不斷創新低的租金回報率入巿。
還須留意按揭息率

反映細單位的A類物業租金指數,在2020年1月疫情爆發一刻時是203.3,期間一直浮沉,部份可能是源於本港經濟上落,部份亦可能來自季節性變動,直至2022年11月最新報194.1。由疫情爆發至今,租金指數下跌不足10%,與每天報章報道的悲慘經濟狀況並不相稱。如將A類物業租金指數與樓價指數換算成比率作參考,2020年1月的比率為0.481而2022年10月及11月分別為0.509及0.519,是自2019年10月以來首度重回0.5。

買樓難免要申請按揭貸款,投資者除了租金回報率還會看按揭息率。在過去十多年超低息環境下,銀行存款息率近乎零,購買磚頭保值之餘,亦可獲得穩定的租金收入。本港樓按息率在過去十多年的低息環境下,大部份時間都維持在1.5%內。樓價與租金指數拉開到最大時,淨租金回報率曾被擠壓至低過2%,可解讀為投資者可接受的最低水平。

去年初美國逐步加息,本港銀行同業拆息在去年中開始逐步上揚,大致在8月份觸及當時的最優惠利率封頂位2.5%。近日拆息雖已回落,一個月拆息已回落至約3.2%,但仍然觸及現時新批按揭的封頂位3.625%。筆者估計,實際息率在明年初會回落至2.5%左右,從而與現時的租金回報率達至平衡,樓價指數屆時應與今天大致接近。

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