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  • 2023年6月3日 星期六

子非魚 - 談公私營房屋用地政策|非魚論市

政府於2018年改革新批住宅用地的公私營比例,由公、私營住宅比例6:4改為7:3。當年社會意見都說遠水不能救近火,說着說着4年過去了,改革後的第一批土地應差不多已落成。

這些重大的政策究竟帶來多少改變,其實沒有科學的驗證方法,皆因沒有一個不進行改革、存在於另一平行時空的香港可以比較。不過,筆者一直認為,公、私營房屋比例並不能帶來太大改變,能改變高樓價的只有總土地供應量。

「朝三暮四」這成語不少人都聽過,一般用以形容某人的愛好或決策反覆無常,短時間內作出改變。如翻查典故,朝三暮四的故事大致如下:話說當年宋國的老翁狙公在家中養了一批獼猴,但日漸發覺餵養的開支太大,於是向獼猴建議限制食量,每天早上給牠們3顆橡實、晚上給4顆。獼猴認為份量太少了,狙公再建議早上給獼猴4顆橡實、晚上給3顆,獼猴們聽到早上增加一顆橡實就滿意接受了。

朝三暮四的故事原本沒有形容一個人反覆無常的意思,而是在總供應量不變的情況下,將資源調配並重新演繹的手段。當放眼在公私營房屋6:4比轉成7:3比的政策上,土地總供應沒增加的情況下,調配公私營房屋比例有沒有實質作用呢?

就此,小巿民與投資者的看法原來也大相逕庭。一般巿民可能在想「多點公屋供應,上樓了就可以減少租金開支」,投資者則想「私樓供應少了,物以罕為貴,樓價自然會升值」。
增土地供應解決樓價問題

公營房屋供應增加,可以令原本租住在細私樓甚至劏房的租戶遷出,這類單位的租金自然會下調,即使未能上樓的租戶也能受惠。當劏房租值下調,會打消將單位改建成劏房的投資意欲,這亦會回復中小型單位供應。一環扣一環下,無論大中細單位的租金都會下調。當租金下調,回報率下降,最終亦會令樓價下降。另一方面看,由於私樓供應下降,巿場上的買家或租客的選擇少了,又會搶高現存單位的售價及租金。在總供應沒大改變的情況下,以上兩者的影響會互相抵銷。

筆者一直相信,供求及回報率才是影響價值的核心因素。政策上,公營房屋的容許發展密度較高,假如最常見的中高密度新巿鎮,地積比可以比私樓多30%。新批地6:4比轉成7:3比,實際的總樓宇面積只增加約2.5%。公私營房屋7:3比的政策其實只是重複着朝三暮四的故事,並沒有大幅增加總樓宇面積,要解決樓價問題,其實只有增加土地供應一途。

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