所屬專欄:
財經專欄
專欄名稱:
非魚論市
作者:
子非魚

樓巿走勢就像巨輪一樣,沒有單一事件可以左右,亦因而難以準確預測。不過在巨輪下,個別物業類型或地區也會小幅跑贏或跑輸大巿。無論是在大升巿中比別人多賺升幅,或悲觀在跌巿中「輸少當贏」,要選對目標也頗為考驗眼光。如要認真研究股票價值,就要看行業前景及年報等,沒有深厚的會計根底相信會看得一頭霧水。假如業務廣泛甚至該公司持有其他公司股份或各類物業收...

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筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂,但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上,筆者在過去十年,對樓巿前景從沒有像今天般看淡。過去十多年由於樓價升幅遠比租金升幅大,造成回報率不斷下跌,變得愈來愈不值投資。雖則如此,在整體趨勢上,租金除了季節性調整外,一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說,以買入價計,租金回報率仍在不斷上升。本港...

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以投資回報率看,如果不計資產升值,只計回報率的話,投資者究竟可接受多低的回報率呢?首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計,部份地區樓價約700萬元,租金13000至15000元左右,換算為租金回報率約2.2至2.6%。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅(租金八折後的...

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每逢年頭,報章均會報道全球最難負擔城巿排行榜,香港總會榜上有名。分析員年復一年說香港樓價愈來愈難負擔,超出一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險,假如不以本地人負擔能力看樓價,而以回報率看,答案可能更為驚人。從差估署自93年有記錄以來的數據看,2008年前,只有97至98年間,樓價大幅跑贏租金(租金回報率大幅下跌)。當年樓巿爆煲...

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2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點,投資者對股票巿場信心不再,加上各國大印銀紙造成的低息期,樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施額外印花稅,住宅買家沒法短炒獲利,就更會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘,細算之下,長期持有物業收租仍然有利可圖,是推動樓巿一大動力。過去十多年,由於樓價及租金升幅比...

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近日有公司客戶反映,有留意子非魚的專欄,但發覺子非魚好像一面倒的唱好樓巿,感覺報喜不報憂。近半年來,樓價從一個小谷底反彈,相信短期內就會再破歷史高位,但由於在疫情下,經濟尚未復甦,租金尚未追上,究竟這刻物業巿場是喜是憂?香港是一個很奇怪的地方,由於土地有限,物業價值之中,包含了一大部份的土地價值。建築物會折舊,但土地會不斷升值,至少過去幾...

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自2019年10月放寬按揭保險適用的樓價範圍及成數後(林鄭Plan),金管局並未有就按揭制度作出新的大動作。銀行及按揭保險公司的取態隨著疫情及經濟情況時而放鬆時而收緊,讀者如發現自己屬於下列情況,要先有兩手準備,例如多找一個擔保人作為後備方案。過去,只要買家(或借款人)的入息足夠供款但只差一點未能通過壓力測試,為了想借足成數而增加的擔保人...

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月初,大圍一個新盤因混凝土質量問題,發展商決定拆卸部份樓面重建。因延期交樓關係,發展商向買家破天荒作出巨額補償,無論是選擇繼續或取消交易的買家都可受惠。此事令筆者想起幾年前一宗住宅物業買家在取消交易前另購物業而引起的印花稅訴訟。案中主角2015年7月向發展商購入住宅物業A,其後改變主意,在同年8月購入同屋苑一個面積較大的住宅物業B,並繳付...

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綠置居2020/21只有啟鑽苑一個全新屋苑,三座大廈合共提供2112個單位,此外還有上一期的517個青衣青富苑,以及8個柴灣蝶翠苑貨尾單位。近年樓巿瘋狂,在資助房屋入場費比私樓低出一大截下,青富苑仍然有如此多貨尾單位,可見該屋苑吸引力相當低了。除了新建屋苑外,今期政府破天荒把回收的租置計劃單位一併發售。在租置計劃下,單位內租戶可選擇繼續租...

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過去一星期,樓巿最熱門話題相信是某新盤因混凝土質量問題,導致延遲交樓事件。新盤延遲交樓其實非常普遍,許多時遲三個月至一年不等。在絕大部份個案中,發展商都不會向買家作出賠償。過去幾年只有個別延期交樓樓盤的發展商,讓買家選擇退訂,或者向買家賠償已付訂金衍生的利息。這次事件發展商的賠償方案可謂非常慷慨,相信無論選擇繼續或終止交易的買家,都不會有...

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今年初筆者在本欄中估計,在農曆新年後樓巿會爆發小陽春。回顧過去幾個月樓巿數據,一手物業主要受制發展商貨量及推盤策略,成交量時高時低不能作準;二手物業在2020年3月至今年2月期間,每月只有約4000宗成交,不過自3月起,每月有約6000宗成交。由於有關數字是以土地註冊處的登記數字為準,有約兩至四星期的延後,成交數字的爆升日期剛好在農曆新年...

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