創富連城——危機處處的內地房產融資

  很多時候香港的企業都會進駐國內投資房地產業務,甚至會投入大筆款項用作購買土地來興建廠房、辦公樓和投資物業,或為日後融資擔保品等用途。 如牽涉到這種情況,一般香港企業都會透過國內成立子公司去購買用來開發的土地或持有及管理房地產項目。

  大部份企業的做法多是通過香港母企業以註冊資本金打入子公司,利用款項結算作為購買土地及發展房產。 大多數的港資企業家都會對國內就地產項目的融資部份有所誤解,誤以為土地款繳納後並得到土地使用權証,很容易地就可以抵押土地而獲得貸款。 但央行早已全面收緊融資申請,國內銀行對房產融資及貸款批核亦早已收窄。

  更嚴格地限制信貸及收緊房企的各種融資管道,拒絕再給「四證不全」的開發商提供貸款。 當中包括《建設用地規劃許可證》,它嚴格限定土地使用範圍、邊界和佔地面積;其次是《建設工程規劃許可證》,它限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別;第三是《建築工程施工許可證》;第四是《國有土地使用證》。 這4個合資格的證明,方能獲得銀行貸款融資。

  在申請這4證前,往往需要注入大額資金及相關成本費用,包括「規劃成本」、「土地勘探費用」、批文申請成本、土地平整費用及「拆遷費用」等前期開發費,以及委託承建商建築的起動費用的首付款亦可能需要企業運用自身資金去支付,現時中國政府已不容許以一境外股東貸款形式,利用投注差,用於去繳付土地款和開發費用,所以也會遇到資金流困難。 故此有些人會透過境外借貸,然後通過母企業借給內地子公司來開發房地產項目,這個渠道已不可行。

  除了一般傳統性融資直接銀行貸款,內保外貸,貿易融資,信用狀等以解決項目資金需求的方法外。 企業也可以靈活思考,懂得運用其他財技,例如可以透過現時流行人民幣互換資金池去達到內地公司資金要求,更甚者也可以靈活動用境內外集團。

連城集團合夥人

馮南山

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