創富連城——新準則下估值的重要性

  在近年針對着租賃資產進行修訂,該修訂於2019年1月1日或之後起計的財務期間正式生效。由於不少企業在各大城市中有許多固定資產,均為以租賃形式取得使用權,對承租人的財務報表必定有所影響。

  於新準則下,除小部份價值較低的資產將獲得豁免外,其他所有價值較高的租賃合同,將由以往僅於財務報表中以附註形式披露的「資產負債表外項目」,變為需於固定資產欄目內以「使用權資產」形式申報的「資產負債表內項目」,同時由相關租賃合同所引申的負債將於負債欄目內反映。

  筆者認為此改革將導致各承租人之財務報表中的非流動資產及負債欄目出現重大變化,故此對承租人公司之財務指標、公司評級、債務契約等造成一定的影響。同時因租賃資產改為於資產負債表中體現,若相關資產於租賃期內因為任何原因導致使用價值有所改變,相關使用價值之改變需於當期損益表中確認收益或虧損,從而對承租人公司當期業績帶來影響。新準則下列明承租人只應於其可控範圍內、租賃合同遭遇重大變化或有重大事件發生時,重新評估相關租賃合同,故於採用新財務報告準則時如何決定使用權資產的價值變得尤其重要。

  一般而言,使用權資產的價值可通過管理層估算後決定,然而於某些情況下,核數師有可能要求承租人提供獨立估值師報告以確保該價值的公允性,故聘用專業估值師的原因亦變得更為廣泛,不再局限於以往買賣資產或決定投資性資產之公允價值等用途。

馮南山


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