法理之間——契約受阻

  西營盤URSUS Fitness出現大型群組疫情爆發,不少人擔心這會成為第五波先兆,令政府再收緊防疫措施,百業艱難。原訟庭近期於 The Center(76) Limited v Victory Serviced Office(HK) Limited [2020] HKCFI 2881一案中表達法庭於租客引用「契約受阻」原則(Frustration)的應用。

  該案中,原告人和答辯人於二○一九年六月簽定租賃協議,但自二○二○年二月起,答辯人未能全額付清該房租金。業主同年六月展開法律程序,追討欠繳租金。答辯人提出Frustration為辯護理由之一。他指社會混亂和COVID-19,租約在Frustration原則下應被視為沒法律效力。

  雖然法院承認,COVID-19和社會混亂都是執行租賃協議時未能預見,而這些事件確實令答辯人業務經營艱難。但法庭指,該案租客實際上是試圖在不支付租金情况下保住房屋,從而賺取收入。由於租客沒即時把房屋交還給業主,所以答辯人缺乏誠意(lack of good faith)的行為和Frustration的原則背道而馳。此外,法庭認為該案租客沒任何證據表明房屋被毀壞或變得不適合使用,所以租客基於停租條款(rent suspension clause)提出的另一項抗辯也被駁回。

  所以各位讀者謹記,法庭對Frustration此原則應用是很狹隘,即使考慮到全球流行病危機,這不是一個可以輕易引用的辯護。除非有明顯證據指雙方義務因不可預見的事而無法進行,或房屋在相當長時間內無法使用,各方仍應履行租約規定的法律義務。所以大家簽署任何合同時必須三思而後行,不能依靠frustration原則來逃避不好的交易!

林國輝


hd