企業熱話——強強聯手 冀納按揭中介步入正軌

        置業是人生大事,搵按揭時更需細心,小心選擇信譽良好的按揭中介幫手,不單祇可免受騙,更能輕鬆選取合適的按揭方案。AAHorses極馬按揭轉介的義務顧問股壇紅綠燈顧問有限公司董事長黃錦康,還找來香港股票分析師協會主席鄧聲興Kenny擔任代言人,他們異口同聲地指物業按揭其實是屬於借貸槓桿,所以如果做按揭中介對槓桿投資有認識,實在可給予按揭客戶更好的建議。

  所謂的槓桿,是引用阿基米德的槓桿原理,利用小額的資金進行數倍於原始金額的操作,坊間說槓桿投資,都會聯想起衍生工具的投資,如窩輪等便是以小額投資數倍的實際股份,應用槓桿最主要的目的,是以少量的投入獲取數倍的收益當然是針對股價上升而言;反之,如果實際股價下跌,投資者便會相應地有數倍的損失。鄧聲興指一般人都不以為意,其實物業按揭,是一個高槓桿比率的投資!



按揭是槓桿投資

  身為香港股票分析師協會主席的Kenny,今次成為AAHorses極馬按揭轉介的代言人,完全因為黃錦康師傅。黃師傅二十年前是按揭轉介界的旗手,堪稱按揭轉介業的「教父」,當年已深明槓桿式借貸買樓,一處理不當,後患無窮,此亦是九七後令人聞風喪膽的負資產癥結所在,並花了十年心血推動「先了解後投資」幫助置業人士,更因而得到國家教育部單位教育電視台及北京師範大學頒予十大中華經濟英才首獎,但黃師傅最近十年配合一帶一路國策,忙於在海外事務;今番回港,有感樓市要急須復興「先了解後投資」運動,而這個理念與代表金融服務界的特首選委Kenny一拍即合!

  黃師傅說:「當年與Kenny是在一個電視節目上認識,大家齊齊在講股票投資,而我負責逢星期五節目中預測下周股市升或跌,要是升便是綠燈,跌便是紅燈,這環節便叫股壇紅綠燈。至今年,我在離開香港十多年後再歸來,便以「股壇紅綠燈」的身份,成為AAHorses極馬按揭轉介的義務顧問,並發現香港人對按揭是槓桿借貸的概念,至今還未能普及,所以便找來當日的拍檔Kenny,以義務性質,實行從訓練按揭中介開始,再而提升普通大眾對按揭、對投資、對財富管理的認識。」



要分清高低槓桿按揭

  買樓等於是買磚頭是一般人的概念,但Kenny卻說買樓做按揭,便不僅是是買磚頭那麼簡單,「買股票等投資工具,如果你想的可以上午買、下午賣。但買樓卻不同,很多人以為買樓自住便不是投資,但實際上動用上一筆為數可觀的現金去買資產,這便是一項投資,而這項投資有些人更是投入畢生積蓄在首期上,並且背負上十年,甚至二十年、三十年的按揭供樓,在這長時間內,任何利息的變化、樓價的變化、供樓人個人收入,以至家庭需要的變化等,都會影響供樓的現金流,變數真是十分之多。」

  他續說:「如果按揭成數高,即是代表風險愈高,股票、基金等投資市場都有投資工具減低投資者風險,然而物業市場便沒有,萬一市況逆轉,買家便要完全需要承受投資風險。尤其是買樓的人,很可能是將一生的積蓄放入去,所承擔的風險便是用一生積蓄去博,所以在買樓前,更加需要了解買樓投資的槓桿原理,亦都是所講『先了解後投資』。」

  黃師傅亦說:「買樓的人士要理解到高低槓桿在甚麼時候應用,在樓價上升時可以用高槓桿,到樓價在向下軌時,便要考慮選擇低槓桿。甚麼是高、甚麼是低?高即是按揭成數可以高一點,反之按揭成數低便是低槓桿,譬如8成按揭槓桿比率便是5倍,而9成按揭槓桿比率便有10倍。所以選擇哪種槓桿比率,除了要看外圍的因素,還要看個人的財務狀況、還款能力等因素。」

  Kenny再以實例解說:「舉例在樓價下跌軌時,買1000萬的樓做了5成按揭的,樓價下跌三成,即是已經蝕了首期中的300萬,你還有200萬,仍屬資可抵債。但做9成按揭的,不但蝕了首期的100萬,而且還資不抵債200萬,成為負資產一族!」



必須獨立專業的顧問

  正正因為求個安樂窩是很多人的夢想,香港樓價高昂,買樓做按揭幾乎是必定需要的,可是由找按揭中介到按揭方案,各項細節又有很多地方需要注意,在面對要投入大量金錢時,真的十分需要專業的建議,Kenny說:「現在做按揭中介的從業員大多出自物業代理,我覺得應該效法獨立理財顧問(Independent Financial Planner),獨立於物業代理,不以推銷客戶買樓做業主為主要目的,反而幫助客戶分析按揭方案,甚至對他們的財務情況作出適當的建議。」

  Kenny直言投資股票、買保險,甚至銷售樓宇,都要領有專業牌照,但按揭中介卻還沒有,他說:「要投資一生的積蓄,給建議的按揭中介,真是要有專業的投資知識,而不是簡單地介紹銀行,所以我覺得最起碼都要有如證券及期貨事務監察委員會所設的資格考試卷一的資格!」

  黃師傅說:「理財的槓桿原理,其實是很基本的理財概念,在外國可能在小學的課程內,小學生經已基本明白理財概念,然而香港的課程沒涵蓋,而且很多人都不是理解得十分全面,所以有需要教育大家,尤其是『先了解後投資』的概念。」

新公司從正式規範開始

  黃師傅就是覺得從事物業按揭中介的,有需要提供恰當、全面的理財概念,甚至能給予專業財務策劃的意見。AAHorses極馬按揭轉介在今年成立,便是以「獨立按揭中介」自居,期望有別於物業代理兼任按揭中介的角色,一心提供按揭方案專業分析的服務,為準業主爭取最佳的按揭方案,甚至會為他們分析財務狀況,並且給予合適的財務建議,而非為做成按揭生意而遊說。倘若個別客戶財務狀況並不穩健,更會勸喻客戶少借為妙!

  當日AAHorses極馬按揭轉介成立,黃師傅成為公司的義務顧問時,便一心一意要提升按揭中介的專業水準,以良心服務香港廣大市民,黃師傅說:「我期望通過香港股票分析師協會提供的專業講座,讓中介能得到專業培訓,不單能掌握投資概念,更需要有財富管理知識,從而對委託人提供專業的分析,而不是只是『駁腳經紀』那麼簡單!最終期望這行業一如證券投資界般,可以達到能成為『獨立按揭中介』,成為一個專業的行業,為香港以至大灣區的樓市及金融穩定作出貢獻。」

Jacky哥

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