任睇No.1
  • 29º
  • 84%
  • 2022年7月5日 星期二

樓價過山車越過低谷闖高峰

回歸二十五周年的房地產市場見證樓市高低起伏。自九七年金融風暴後,樓價從高位大跌,二○○三年沙士期間更跌至谷底,經過二○○八年金融海嘯後,樓價顯著攀升,直至近年樓價已跨逾九七,創出歷史新高,二十五年期間樓價上升超過一倍,市場需求有增無減。儘管政府連環「出招」調控樓市,但仍未能遏止樓價升勢,歸根究柢,土地供應為核心問題所在,本港地皮供應緊絀,即使政府如何努力覓地發展,依然求過於供,令樓價高企不下。

九七回歸年本港樓價被視為高峰期,回歸二十五載,樓價曾走勢有如坐過山車,下滑後又重新攀升,差估署樓價指數顯示,九七年為一六三點一,其後樓價不斷調整,至○三年沙士期間,樓價指數跌至六十一點六的低位,之後慢慢回升,經過金融海嘯之後,樓價顯著上升,指數一直攀升至今年三月份的三八一點三,比對九七年,升幅高達一點四倍。市民置業需求殷切,難上車之聲此起彼落,即使經過多次重大事件,樓價仍然高企。
新冠疫情無礙樓市
  二○一九年發生佔中事件,隨後出現的社會運動,未有對樓價造成影響。二○二○年爆發新冠疫情之後,至今仍未完全消退,期間新盤推售及二手交投嚴重受阻,但樓價未有如○三年沙士時出現大幅下挫情況,僅輕微回落。第五波疫情緩和後,樓價更隨即反彈。有業界人士表示,本港經歷過沙士後,市民對疫情已有心理準備,雖然是次疫情長達兩年仍未結束,但對樓價的影響卻只屬輕微。
  樓價持續攀升下,市民對住屋需求有增無減,政府於二○一二年制定《長遠房屋策略督導委員會》,制定長遠建屋目標,但未能解決本港住屋供應不足的情況,不單止私樓樓價不斷攀升,公屋輪候時間亦不斷延長,至最新達六年的新高,為回應市民對公營房屋的需求,政府於二○一八年底,將十年建屋目標的公私營房屋單位比例,由六比四調整為七比三,公營房屋目標定為三十一萬五千個,其中二十二萬個為公屋及「綠置居」單位,九萬五千個為資助房屋,私樓供應目標為十三萬五千個,但調高公營房屋比例,變相進一步削弱私樓的供應。
  私樓供應主要靠政府推出土地,土地政策在過去二十五年間,經歷多次重大改變。受到九七年金融風暴影響,政府於九八年推出七項救市措施,包括停止賣地,翌年即九九年賣地雖然得以恢復,但過往公開競投地皮形式則成為歷史,改以勾地表制度推出地皮,樓市於○三年沙士爆發再度受創,並陷入谷底,政府推出俗稱「孫九招」合共九項穩定樓價措施,勾地再度暫停一年,由於勾地反應欠佳,於○五年推出八折勾地,直至一三年勾地政策亦告終結,以招標形式出售土地,並且維持至今。由於覓地困難,近年政府公佈的每年供應量並不穩定,一九至二○年度更跌至不足一萬三千伙,近十年的落成量只有一八年及二○年能突破兩萬伙,其他年份大多只有萬多伙,難以應付市場需求。
供應不足 樓價難遏
  供應不足,令樓價難以回落,而內地資金不斷流入,為推高本港樓價其中一個原因,早年更出現內房搶地,推高地價,政府於二○一○年十一月起推出需求管理措施,收取買賣物業的額外稅項(俗稱辣稅),期望能壓抑市場需求,穩定樓價,之後至二○一六年的六年間,不斷「加辣」,現時的辣稅包括額外印花稅(SSD)、從價印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD),當中遏止非香港居民入市,需繳付高達三成稅項,雖然辣稅當前,但樓價升勢未止,直至去年樓價更曾創出歷史新高。
  歸根究柢,增加供應才是解決樓價高企的最佳方法,特首於二○二○年《施政報告》公佈明日大嶼計劃,由於投放金額高達數以千億計,被各界批評,去年則推出「北部都會區」計劃,則受到各界歡迎,令本港供應增加出現一線曙光。

hd