利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣


香港正式進入加息周期,滙豐銀行上調港元最優惠利率(P)0.125厘。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計,香港銀行這次的加息幅度及規模將比上一次快及急,年內或至少加息2次,相信11月及12月都有可能再跟隨美國加息,實際按息年底或升至3厘以上。

黃詠欣指,香港銀行9月跟隨美國加息屬預期之內,但加幅僅0.125 厘,較市場原先估計的0.25厘溫和,不過她提醒,美國加息步伐急且大,與2015年那一轉的緩慢加息不同,預計香港銀行這次的加息幅度及規模將比上一次快及急,年內或至少加息2次,相信11月及12月都有可能再跟隨美國加息,實際按息年底或升至3厘以上。

黃詠欣續解釋,香港銀行加息的先兆早已出現,包括一個月銀行同業拆息(HIBOR)近3日已高於2.5厘,不單已升穿H按封頂息的2.75厘,令到P與一個月拆息的息差跌至3%以下,同時銀行用高息搶存款以及不對稱加H按及P按息,這些情況皆與2018年香港銀行加息前相近。

她提醒,由於現時大部分銀行都已上調H按鎖息上限至「P-2.25厘」,如一個月HIBOR不回落,再加上銀行加P至5.125厘,對供樓人士而言,已等同加息0.375厘。以500萬元貸款、年期30年計,實際按息升至2.785厘,每月供款會較2.5厘時多989元,若與年內拆息低位時實際按息僅1.428厘比較,每月供款是多了3,661元或21.42%。

促政府減辣
至於加息對樓市的影響,黃詠欣認為,由於銀行目的對一手物業的利率較二手物業優惠,現時新盤仍有「P-2.5%」的H按鎖息上限,即實際按揭2.625厘的計劃,而二手物業鎖息上限大部分已加至「P-2.25%」,較新盤按揭高0.25厘,因此加息對二手成交影響較大。同時由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低,預計未來選用P按的比例會上升。

另外,由於疫情對經濟影響未完全減退,黃建議,政府加快考慮為樓市減辣,包括放寬「額外印花稅」(SSD),以及放寬壓力測試要求。