內房重組舉步維艱  難面面俱圓恐難產


內地房地產危機持續,不少房企都有意重組債務,但遲遲未公布方案。多名專家認為,不同債權人的切身利益會影響他們對同一份方案的預期,部分不同意重組方案的債權人或入稟清盤,導致方案「難產」;規模愈大的房企,重組工作牽涉利益方愈多,料在港上市房企會優先推出境外重組方案。

負債規模達萬億級別的恒大(3333)及融創(1918),年內先後宣布正推進重組工作,但遲遲未出台方案,今年以來已有多家財困內房遭債權人向香港高等法院提起清盤呈請,重組工作亦因而受干擾。有「清盤王」之稱的德勤中國副主席黎嘉恩指,若債權人認為房企重組方案不夠合理,就會申請清盤呈請,對在港上市房企而言,入稟清盤可能直接影響其境外重組方案的推進,但未必會影響境內重組工作,而呈請人入稟清盤,可能是為引起房企的重視,或先拿回本金保障自身利益,「邊樣行得通就行邊樣」,「總之畀壓力房企」。

對於內房重組面臨的絆腳石,富事高(FTI)資深常務董事周偉成表示,一方面是來自於境內外債權人的需求不同,「這是兩個不同的戰場」,境內債權人對補償資產的要求會考慮政策趨勢,境外債權人則傾向關注商業運算及實質能收到的利益等,初步重組方案中一旦有債權人不同意,可能會申請清盤呈請、或找接管人接管項目,變成潛在風險,令方案難以通過法院同意。

富事高資本方案亞洲區主管何誠軒指,另一個絆腳石是投資者、銀行業金融機構等各類債權人的不同預期,普通投資者及銀行等金融機構有不同的切身利益,對房企關注點有所側重,這導致各方債權人對同一份重組方案的預期產生差異,部分房企頻繁更換財務顧問的原因,亦在於需要深入了解不同債權人,「知道他們想甚麼,要甚麼」。

翻查公告,恒大今年中宣布,預期7月底前公布初步重組方案,隨後又於7月底公告中透露,正與境外債權人保持溝通以及對恒大核心業務開展盡職調查,惟盡職調查仍在進行中,稱不排除將含有恒大汽車(708)及恒大物業(6666)股權的資產包作為境外債務重組的保障措施。融創亦正在與境外債權人保持溝通,並計畫今年底前公布重組條款細則。

周偉成透露,房企在香港上市意味看中本港市場,同時境內債有明確維穩原則相對方便溝通,所以這些房企會傾向先處理境外投資者信心問題,避免其做出過激行為;由於境內外重組工作程序有差別,而企業人手資源有限,難以一個方案同時處理境內外債項,不過目前有部分先出台境外債重組方案的房企,正考慮同步推出境內債重組方案,料數月內會有相應方案出台。預計部分房企推出相應重組方案後,會有其他內房效仿。

去年一眾房企爆煲後,其海外融資陷入僵局,處置境外債項十分棘手,花樣年(1777)為一年來首個推出重組方案的爆煲百強內房,惟方案擬將其美元債的兌付本金大幅削減60%,震驚業界。據REDD援引知情人士報道,花樣年初步方案主要針對境外債權人。目前該方案尚未得到債權人同意,市場揣測或與當中提到的,美元債償還本金要打4折及剩餘部分債轉股有關。

花樣年「爆煲」前公布的最後一份2020年財報顯示,其總資產為1055.5億元人民幣,總負債規模為812.32億元人民幣,資產負債比達77%,爆煲至今近1年的花樣年,還有多少資產能用於償債尚未可知;同時該房企停牌前股價已跌至0.2元,市值自2021年高位時的78億元,縮水85.3%至11.5億元。REDD報道指,雖然上述重組計畫尚未達成共識,但最早可能在本月內宣布債務重組進展。花樣年日後是否會提出更加全面且覆蓋境內債項的重組方案仍是未知之數,但此次踏出的第一步,仍為內房風險事件的解決提供可能性。