萊坊麥健偉表示,各區商廈市場掀起「頂租潮」,情況差過沙士時期。
萊坊麥健偉表示,各區商廈市場掀起「頂租潮」,情況差過沙士時期。

受示威及疫症打擊,拖累本港營商環境迅速惡化。萊坊執行董事麥健偉表示,各區商廈市場掀起「頂租潮」,情況還要差過沙士時期,租戶紛節省成本求存,勢將加速遷出核心區。該行料今年全年整體九龍區商廈租金跌8%。

萊坊執行董事麥健偉指出,受新冠肺炎疫情影響,商廈承租力持續下滑,市況之差更是前所未見,甚至較當年「沙士」更嚴峻。他指出,現時商廈市場各區均出現「頂租潮」,惟放頂租的企業不一定結業離場,只是遷往租金較便宜的新址以減省開支,當中以零售、物流、共享工作空間最為明顯。

為了逆市求存,節省營運成本為企業唯一出路。麥健偉強調「現時商戶不是要求一個指定減租幅度,而是要減到盡!平均目標呎租約25元,以現時油尖旺區中平均呎租約45元計,租金減幅逾4成,同時亦可預測企業將加快遷出核心區。」

麥健偉亦指出,於九龍各區之中,以尖沙嘴區放頂租盤最多,主要因為該區租金最貴、放租盤數量亦明顯較其他區為高,另外,觀塘區則居次,該區平均呎租於2018年約30元,惟最新呎租已較當時下跌約10%至20%。

麥健偉強調,現時市場上的頂租盤數量之多,可謂前所未見,當中更是區區皆有,當中包括油塘、沙田及石門,故市況非常嚴峻!他亦指出,隨遷徙及頂租成為市場大趨勢,部分業主態度亦轉向靈活及軟化,並願以配合租戶放頂租。

事實上,業主大多明白現時營商環境困難,若租戶可覓得頂租戶,業主亦願以配合,唯一底線為租金不可出現扣讓,惟市況不斷惡化,九龍區商廈叫租已錄按季已下跌3%至5%。

麥健偉稱,現時市場上部分的放頂租個案包括九龍灣一號九龍全層,面積約2.4萬方呎,租金不便透露,惟現時租金較市值高約兩成,於去年年底已放頂租,另一個案為尖沙嘴中港城6座中層全層,面積約13115方呎,由瑞典採購公司承租,於年初起放頂租。麥健偉指出,於「疫市」下減租已成市場大氣候,該行預期今年九龍區商廈租金下跌約8%。

麥健偉稱,疫情下「遷徙潮」啟動,業主間競價變激烈,逐步扭轉業內環境,現時部分業主願意減價續租,為市場過去10年來首見,對上一次市場低谷為○八年金融海嘯,現時市場續租減幅介乎5%至10%,實際減幅因應業主議幅有別,同時業主在續租期上為商戶提供彈性,以往一般續租3年,現時續租期縮減至半年,靈活性等同共享空間。

另外,麥健偉亦指出,早前受疫情影響,部分業主為租客減租,租金折讓高達為70%至90%,為期一至兩個月,多集中於中小型發展商,於疫情下變陣,以求保存自身競爭力及留住租客。

此外,麥健偉指出,受疫情影響,當中以油尖旺為重災區,市場自去年中起受多項不明朗因素困擾,企業營商取態變審慎。更因為近期受疫情影響,HOME OFFICE漸成市場大風氣,令核心區地利優勢進一步減弱,造成部分企業將遷出油尖旺,故空置率攀升會以核心區為主。