美國加息回應|港置馬泰陽料港加息步伐較慢 樓市受惠新按保價量靠穩

更新時間:12:03 2022-07-28
發佈時間:12:03 2022-07-28

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,今日美國聯儲局宣布加息0.75厘,聯邦基金目標利率提高至2.25厘至2.5厘,是今年第四次加息,累加2.25厘,已等同上一次美國逾3年加息周期的加息幅度。值得注意,本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)昨日已升至1.31厘,以現時最新拆息按揭計劃(H按)為H+1.3%計算,H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平,本港銀行加息壓力明顯增加。

馬泰陽相信,香港上調利率的趨勢亦無可避免,最快今季內港銀有機會上調最優惠利率(Prime rate),不過預料上調步伐會較美國緩慢,對業主供樓負擔影響輕微,相信樓價走勢將靠穩,惟全年升幅不多於5%。

聯儲局大手加息以壓抑通脹,在聯繫匯率下,香港利率有上升壓力;自美國聯儲局加息後,香港拆息亦有所上升,至昨日(7月27日)香港1個月期港元銀行同業拆息(HIBOR)達1.309厘,若以HIBOR+1.3厘的按揭貸款計劃計算,按揭利率已升穿H按計劃封頂息率2.5厘,令銀行上調最優惠利率(Prime rate)機會大增。

假設一個600萬物業,承造9成按揭,還款期為30年,用H按計劃計算,基於按揭利率已高於H按計劃封頂息率,以H按計劃封頂息率2.5厘計,每月供款為22403元。若加息0.25厘,每月供款便升至23147元;若加息0.5厘,更升至23905元。

而一個1200萬物業,以貸款額上限960萬計算,還款期同樣為30年,以H按計劃封頂息率2.5厘計,每月供款39001元。若加息0.25厘,每月供款便升至40296元;若加息0.5厘,更升至41615元。

馬泰陽相信,利率向上,難免影響樓市氣氛,惟影響樓市非單一因素,其他如樓市政策亦對樓市構成影響;自「波叔PLAN」於2月下旬實施以來,二手住宅註冊量更由首季的8856宗,升至次季的12320宗;下半年二手市場有望繼續受惠於「波叔Plan」,註冊量將有機會高於上半年水平。

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上述以1000萬或以下物業9成按揭計算,其餘以按揭金額上限960萬計算,每月供款包括按揭保費,按揭年期30年。
上述以1000萬或以下物業9成按揭計算,其餘以按揭金額上限960萬計算,每月供款包括按揭保費,按揭年期30年。