(星島日報報道)過去兩年,本港相繼受動亂及疫情阻窒,資金呈現大轉移,住宅及商廈樓價卻各走極端。雖然住宅樓價曾一度回落,但踏入今年,卻一口氣拾級而上,新樓售價指數更連升七個月,直逼歷史高位,多個屋苑更頻錄破頂價成交;與此同時,商廈空置率則節節上升,租售價急速下滑。

  差估署最新數據顯示,七月最新私樓售價指數為396.3,不但連升七個月,而今年首七個月以來,更累升4.3%,並距離歷史高位僅相差0.15%,而相比兩年前,即一九年八月時則累升2.1%,意味樓價經歷二○二○年小低潮,迅即收復失地。

  理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,住宅及商廈的形勢各走極端,主因在於住宅具居住需求之餘,亦可作投資,但商廈因疫情令商業活動減少,部分行業更因經濟不景,接連裁員,再加上在家工作及網上會議已成趨勢,令企業對商廈需求下降,引致售價及租金均下滑。

  許氏亦認為,本港低息環境持續,加上私樓供應量亦不足,尤其是政府更改公私營房屋比例,由以往的六比四,轉換至七比三,令每年私樓供應量,未能滿足市場需求;除此之外,疫情緩和,本港經濟有所改善,剛性置業需求持續,均有助穩固及推動樓價。

  此外,近期亦有不少投資者及老牌家族大手入市,例如早前黃竹坑站新盤揚海,就接獲百老匯家族斥約一點六億連掃七伙。許智文認為,始終房地產走勢較平穩,未有如股市般波動,而且在資金缺乏出路下,將單位出租可享穩定回報,亦能享受資產增值。

  許氏亦認為,置業需求持續下,部分屋苑二手平價盤源被消耗後,業主亦趁勢加價,買家礙於可選擇的盤源有限,就算加價較高,亦因本身有實際居住需要而入市,促使屋苑頻錄破頂底價成交。

  他再指,目前樓價屬易升難跌,對樓市的利好因素仍持續,包括低息環境、供應量不足,部分熱錢流入市場,以及本地置業需求持續等,除非有重大的負面消息,或本港疫情突轉趨嚴重,預期直至今年底,樓價將溫和上升,可望全年樓價累升8%,而一旦中港兩地全面通關,樓價升幅將更為顯著。

  中大經濟學系副教授莊太量認為,低息環境下,尤其是「林鄭Plan」出台後,對買家首期要求下降,再加上本港每年均有逾一萬個新增家庭,但礙於去年疫情嚴重,部分新人延至今年才結婚,令剛性置業需求於今年爆發,而且部分屬主要買樓族群的金融、貿易界從業員,其薪酬仍有所增長,種種利好因素下,令樓價拾級而上。

  雖然美國或有機會在明年加息,但根據過去經驗,本港銀行並非每次均會跟隨,預期低息環境仍會維持,至於近期新香港人仍入市,對市況確實有正面幫助,但相比本地置業需求,僅只佔一小部分。

  莊氏再指,在上述多項有利因素支持下,預期直至年底,樓價呈平穩向上,估計一旦中港兩地通關,有助樓價進一步向上,由於不少內地客均鍾情於購買豪宅,對該類物業的幫助最大。