業務表現招商局商業房託基金的物業組合由位於粵港澳大灣區中國深圳蛇口工業區的五項優質商業物業組成。於報告年度，整體物業組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個百分點。物業組合的現時租金全面得到提升，漲幅在2.7%至14.9%之間。其中科技大廈的現時租金顯著增長14.9%，花園城增長了6.1%。
新時代廣場新時代廣場全年表現良好，平均出租率達到90%以上，在2021年年底出租率提升至91.9%。由於管理人全年運用靈活租賃策略及提供增值服務等方式，現時租金穩步提升，於報告年度從人民幣174.6元╱平方米提升至人民幣179.4元╱平方米，漲幅約為3%。
數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期數碼大廈的部分租戶為避免受到資產提升改造工程帶來的不便，在租約到期後退租，故其出租率於2021年由72.9%略微下降至71.3%，目前管理人正在進行多方式的租賃推廣，將大部分空置的可出租面積進行填補是運營團隊在2022年重點工作之一。科技大廈的重大租戶深圳市前海蛇口自貿區醫院已經開始營業，並且會繼續擴租其他零星租戶退租後的空置面積。科技大廈的出租率保持在100%。其中的部分租戶搬遷至科技大廈二期，因此於報告年度科技大廈二期的出租率也從74.4%提升至81.2%。網谷三項物業的現時租金均在2021年內保持穩定中逐步上升的態勢，漲幅在2.9%至14.9%之間。
花園城購物中心縱觀2021年，深圳的商業綜合體受到持續的新冠疫情反復的影響，然而花園城成功保持了全年穩定的商業經營水平。花園城在報告年度內，不僅出租率保持在88%以上，通過租戶更迭期間，引入更符合時下流行的消費習慣的新興商業品牌，其現時租金提升了6.1%，即人民幣10.2元╱平方米。
展望2022年伊始，新冠疫情復發、通脹、複雜的國際形勢、國家持續去槓桿活動給經濟帶來了較大的不確定性。中央政府在2022年的《政府工作報告》中將2022年的經濟增長增速調整到5.5%左右，「穩」成為了2022年中國經濟的關鍵詞。到2025年，深圳市的寫字樓存量將翻倍，新增供應量將與過去多年的存量持平，寫字樓市場競爭會進一步加劇。儘管多數寫字樓位於新興商務區，但預計也會對傳統成熟的商務區造成一定的衝擊。與此同時，由於消費升級仍是市場主旋律，預期未來整體零售商業市場表現穩定，但對優質租戶的競爭仍會日趨激烈。管理人將採取積極的資產管理措施，持續提升物業的市場競爭力及經營表現，為投資人創造良好穩定的投資回報。同時隨著深圳地鐵12號線於2022年年內開通，串聯起蛇口與寶安片區，並在現有物業周邊設置站點，大幅提升現有物業的交通可達性。管理人也將積極利用此優勢，加快推進資產提升及改造工程的進度，實現資產價值最大化。招商局商業房託基金主席及非執行董事黃均隆先生表示:「管理人將積極安排再融資工作，通過分散貸款年期等措施鎖定當前低息優勢，優化整體資產及債務結構，讓招商局商業房託基金更具抵禦財務風險的能力。同時，管理人也將積極在市場上尋找合適的一二線城市物業注入招商局商業房託基金，擴大整體的資產管理規模，使整體資產組合更多元化。管理人目前也在積極地與招商局集團及外部企業洽談合作事宜，冀望可以儘快推進資產注入，提升基金持有人的收益。」
